房价上涨离不开对宏观经济和信贷环境的向好预期。日前，在深圳智慧广场举办的国际资本对接中国商业地产论坛上，中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容认为，２０１０年中国经济增长势头较好，并不会出现二次探底。

　　近期加息可能性不大

　　“总体来看，今年经济增长势头较好，怕的不是二次探底，而是增速过高。”易宪容称，一季度ＧＤＰ增速已达１１．９％，２０１０年的ＧＤＰ增长１２％可能还不是太大问题，如果达到１３％就过热了。

　　经济增长速度缘何会如此之高呢？易宪容认为，主要有几个核心因素：首先是在２００８年以来的４万亿财政刺激计划影响下，投资增长趋势并未改变，而且速度越来越快。再者，消费需求增长较快。在家电下乡等政策的支持下，农民消费增长速度很快。去年汽车销量达１３００多万辆，今年的增长势头仍不会低于去年。另外，今年进口总额的增速仍将保持在４５％左右，出口增速稍慢于进口，但仍在２０％以上。

　　在影响中国经济增长的重大变数里，经济学界普遍的担忧是，欧洲主权债务危机影响中国的出口，而通胀风险则让信贷加速收缩。易宪容的观点是不必过于担忧。

　　易宪容表示，欧洲主权债务危机是统一货币体系跟分散财政政策冲突矛盾的结果，这在短时间内不可能解决。不过，作为欧盟经济体中的主导国家，德国和法国经济增长没有大问题。如果仅仅是希腊这样的国家出问题，对欧盟的影响根本可以忽略不计。

　　至于通胀压力，易宪容认为，现有通胀指数框架是以食品价格为主导，而不是像欧美国家一样，以住房为主导。因此，ＣＰＩ今年涨不起来。

　　“既然ＣＰＩ不上去，近期加息可能性不大。”易宪容认为。

　　房产保有税应按评估价计征

　　易宪容认为，房产保有税开征势在必行，但开征要注重公平公正，而由于多个问题仍未解决，年内可能难以推出。

　　易宪容介绍，房地产税包括了房地产交易营业税、房地产交易所得税、住房保有税或物业税、房地产暴利税等，国十条所强调的是引导个人合理住房消费和调节个人房地产收益的税收。对此应该主要是指房地产交易所得税及住房物业税。

　　易宪容表示，像房产保有税这种涉及到千家万户的税收政策，开征一定要注重公平公正，对于目前流传出来的版本中，有“以评估价计征”和“以交易价计征”两种方式，他认为，以交易价计征显然有失公平，肯定必须以评估价计征。

　　有报道说，以上海现有的房地产评估员，要评估上海现在的房产需要２８年时间，从而认为以评估价计征难度太大，易宪容表示不认同这种说法，“评估房产难道会比人口普查还难吗，不可能需要用那么多时间。”但他同时也表示，开征时间不好说，因开征事前需要做的工作很多，今年内未必能够开征。

　　易宪容认为，税收作为国家的财政收入来源、作为社会财富分配调节的工具，并非该不该征收、要不要征收的问题，而是必须征收的问题，房地产各种税也是如此。

　　商业地产成较好投资渠道

　　在论坛上，易宪容认为，虽然目前房地产政策调控陆续出台，但政策主要是针对住宅，这对于商业地产来说反而是提供了一个快速发展的机遇。

　　他介绍，不久前他去到山西讲课，有人问了他一个问题，“我在北京有一个商业地产，政策出台以后对商业地产到底有多大影响？”而他的回答是，这个项目坚持一段时间，商业地产以后还有机会，不要着急。

　　他认为，这次的政策出台跟以往有根本区别，区别在于要改变以住宅投资为主导的房地产市场，中国的商业地产价格跟住宅价格倒挂，住宅价格高于商业地产的价格，原因是中国的信贷政策出了问题，因为商业地产的信贷政策比住宅信贷政策要紧得多，而住宅这一块很宽松。按揭时间可以做到３０年，并且利率可以打七折，而商业地产首付５０％、４０％，利率是在基准利率以上，没有七折优惠。过去炒住宅，现在进不去了，利息也改变了，会有一部分资金流入商业地产。就全世界租金的价格来讲，未来一段时间商业地产可能会成为一个比较好的投资渠道，大家会逐渐把进入住宅的资金流入商业地产中。

　　他表示，北京写字楼最近销售跟价格差距在逐渐缩小，２０１０年以后，未来商业地产的走势会更好，全世界的资金可能会到中国的商业地产，而中国商业地产对外的限制比住宅限制要小得多。现在的政策调整为商业地产提供了快速发展的机遇，商业地产未来的发展将会很好。

　　德丰杰龙脉中国基金执行董事李广新：

　　绿色环保是发展趋势

　　深圳特区报记者 方胜

　　在本次论坛中，李广新算比较特殊的一位：其他嘉宾都或多或少要么投资、从事于商业地产，只有李广新跟商业地产关系最淡。不仅他担任执行董事的德丰杰龙脉中国基金专注于对以中国为中心且具备高成长潜力的高科技公司进行早期投资，跟地产毫不沾边，而且从他的履历来看，也基本在高科技和机械自动化领域，跟地产似乎并无渊源。然而，用他自己的话说，虽然他的背景与地产无关，但“因为两件事，让我对地产很有兴趣”，他认为：“从未来十年来看，现在投资中国商业地产的时机还是不错的。”

　　李广新口中的两件事其中之一发生在２００２年他和团队在上海做风险投资的时候。当时，当地政府询问他们是否有兴趣开发一个风险投资聚集地，政府可以拿出１平方公里土地做此商业地产项目。“但我当时想：我们的投资人给我们的钱是要投在实体项目的，不可以做地产。结果，如果当年接手，每平方造价只要１５００元，现在同样地段写字楼的价格已经是１５０００元／平方米了。”第二事发生在李广新一个投资企业的负责人身上。“因为风险投资的限制，他没有办法利用企业所募集的资金投资房地产，于是就以个人的名义借钱做了一家五星级酒店，结果也赚了很多钱。有国外的投资者问我们，除了投资一部分到风险投资基金里面来，中国的地产是不是有机会？说实在话，我们不敢说行还是不行，因为我们不是这方面的专家，但看到中国这十来年地产的发展，我们是有一些感觉的。我们秉持价值投资的概念，我个人觉得只要地产项目价位合适，还是有介入价值的。”

　　李广新还认为，绿色环保将是中国商业地产的发展趋势。一些新兴技术比如镀膜技术、地热泵、低碳排放水泥、智能控制系统等等，都可能在未来的中国商业地产项目中大有用武之地。“中国有这么大的商业地产规模，像我们这种国际基金接触了国外非常好的技术，有没有可能通过某种渠道，把国外的好理念引进来？我想这是一个有价值的问题。”

　　世邦魏理仕华南区董事总经理刘蔚海：

　　商业地产投资将保持稳定

　　深圳特区报记者 方胜

　　“总体来说，商业地产还是一个较为理性和审慎的产业，投资将保持稳定。”６月５日，参加“国际资本对接中国商业地产”论坛的世邦魏理仕华南区董事总经理刘蔚海在接受记者采访时如是说。

　　世邦魏理仕总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是“财富５００强”和“标准普尔５００强”企业，也是全球最大的商业房地产服务公司。世邦魏理仕在全球拥有员工超过３００００名，设有３００多家办事处，为地产业主、投资者及承租者提供综合的地产服务。１９７８年，世邦魏理仕在香港设立办事处，在中国大陆的业务始于１９８８年，以涉足高端商业地产项目而闻名。

　　刘蔚海介绍，２０１０年以来国家对于住宅市场的调控手段不断，例如上周五推出的房贷二套房认定标准即是如此。但是，这并不意味着住宅房地产市场一定会面临较大的降幅。今年５月，世邦魏理仕曾发表报告，认为虽然部分人猜测中国的住宅市场会出现大幅的价格回落，但世邦魏理仕预期中国的房价在短期内不会出现大幅下降，因为中国的经济基本面仍然保持稳固，开发商目前也没有遇到现金流的压力。

　　二套房认定标准出台后，刘蔚海在维持上述观点的同时也强调，由于中国的范围很大，具体情况在一、二线城市之间有明显不同，甚至一线城市中的京沪广深也各有区别。例如，房贷缩紧，对那些房地产投资／自用比高的城市可能影响更大。

　　对于很多人提出的住宅市场退出的资金将大举进入商业地产投资的说法，刘蔚海也表示从目前来看这种趋势尚不十分明确，“商业地产投资的特点本身也决定了对住宅市场的挤压不会对商业地产价格有特别大的作用。”刘蔚海解释，这是因为对比住宅房地产项目，商业地产投资数额都比较大，销售周期比较长，流动性和升值速度也不会像住宅项目那样快，因此这个领域的投资人本身都是较为理性和审慎的。“但是，如果遇到好的商业地产项目，比如兼具了价格优势和配套的软件服务的项目，还是可以完全考虑投资的。”刘蔚海说。

　　摩根大通银行副总裁陈思冲：

　　商业地产将受益于人民币升值

　　深圳特区报记者 林彦龙

　　摩根大通银行副总裁陈思冲在论坛上表示，从全球来看，商业地产长线发展非常好，投资中国商业地产，不仅能从物业获得回报，还能因为人民币升值获益。

　　陈思冲表示，在全球前１５名的房地产商中，大部分都拥有很多商业地产，包括美国、澳大利亚、日本等国的一些公司，此外有两家香港公司、一家国内公司，这些公司持有商业物业的比例占总资产的６０％－１００％不等。香港一些房地产公司投资性物业的比例也从６０％－８５％不等。反观中国的房地产开发商，他们的物业主要都是住宅开发，所以从全球趋势来说，国内地产商越来越重视商业地产，会有部分资金投入到商业地产中。商业地产是长期持有的，需要的资金较多，从开发到实现收入大概要两三年时间，资金的渠道很重要，香港的房地产公司也有超过三四十家是内地去香港上市的，其中一部分资金可以投入到商业地产中。

　　陈思冲认为，从房地产商业地产来看，投资人投资中国商业地产的回报较高，一是物业增长，二是人民币升值。不过从国际投资人看来，投资中国商业地产，一是渠道还是不多，二是商业地产形态的问题，国外房地产投资信托基金拥有的物业都是写字楼、商场，没有散卖，都是整栋拥有的，而国内一些公司可能因为资金运作的考虑或其他因素，他们会卖一半或卖１／３等等。

　　陈思冲强调，从国际经验来看，另外一个很重要的渠道就是房地产投资信托基金平台，现在中国还是没有这个平台可以让开发商利用。应该着力促使房地产投资信托基金早日在中国开花结果，助力于中国商业地产在未来的发展。他举例说，比如去海外融资，从其他国家的经验来说，特别是澳大利亚、美国，它们在税务方面给信托基金很大的优惠，他们的房地产投资信托基金基本上不用给税的，而中国基本上没有这方面的优惠。

　　他表示，从国外发展房地产投资信托基金的经验来看，其中值得借鉴的一个是，房地产投资信托基金都会贷款，有的时候贷到７０％、８０％。在２００８年也看到很多国外房地产投资信托基金资金债务很高，所以国内在设计房地产投资信托基金平台时其中一个很重要的要考虑的问题是债务率有所限制，不能太高。

　　花絮

　　听众“追星”

　　易宪容由于其敢言而广受青睐，在论坛上，他不改敢言本色，甚至发出“股市再下跌关闭股指期货”这样的大胆言论。而其个性化的“休闲装”衣着，在一班西装革履的专家中尤其别具一格。当他出现后，很多听众就纷纷上前跟他交换名片，而论坛结束后，记者们更是一拥而上，向他提出各种问题。而当他要离开的时候，仍然有好多听众要求跟他合影留念。

　　真人比电视上更漂亮

　　凤凰卫视著名主持人曾子墨是论坛的主持人，“真人比电视上更漂亮。”许多听众这样评价。而更吸引人注意的不仅是她的美貌，她的主持风格收放自如，在一问一答之间穿针引线，不仅很好地控制了论坛的进程，而且体现出她浓厚的经济学功底，成为论坛上一个耀眼的发光点。

　　全场瞩目焦点

　　谁是论坛上最为瞩目的焦点？是叱咤金融界的摩根大通银行副总裁陈思冲还是言论每每成为媒体关注对象的中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容？６月５日中午１２点４０分，一袭白色长裙的瑞士银行董事林丽薇甫一出现在签名处，立刻聚集了全场目光。

　　原来，这位林董事不仅位高权重，而且容貌异常秀美，在论坛中比比皆是的西装革履中格外显眼。正当人们纷纷猜测这位美女是哪位前来捧场的名模时，有人报料她曾经当选香港小姐评选冠军。记者小心地向她本人求证，林董事谦虚地说：“没有啦没有啦，我只是１９９３年那届的亚军。”其实，是不是香港小姐冠军并不重要，能够在智慧云集的金融、地产界做出一番成就，本身就已经让人艳羡了。