今年以来，房市调控重拳一再伸向住宅市场，诸多地产大腕开始转战商业地产，其间暗藏什么“钱途”呢？日前摩根大通、招银国际、瑞士银行、中信银行等资本巨头，齐聚位于华侨城的智慧广场，在国际资本对接中国商业地产论坛上，专家预测，以十年来计算，商业地产的好时光才刚刚开始。

　　核心提示

　　通常来说，无论是股市还是房市的金钱游戏中，热钱总是从最冷的手，流向最热的手，因为赚钱效应是最好的兴奋剂。不过，一旦市场情绪到达临界点，风水轮流转的现象亦随即出现。

　　昨日备受冷落的投资品，或许正是明天大受青睐。这种投资风格转换前提有三：估值洼地、大众冷门和政策支持。

　　从历史数据来看，在中国，含办公楼和商业用房在内的商业地产销售额不到住宅地产的两成，价格涨幅亦远远落后于住宅。根据国家统计局的数据计算，今年４月份，全国商品房销售价格为每平方米５５２５元，含办公楼和商业用房在内的商业地产销售均价为８０５１元，分别为２０００年全年均价的２．６１倍和１．９３倍，这显示商业地产价格在过去２０年里一直是慢牛行情，明显落后于整个房市。

　　同时，商业地产远高于住宅地产的租金回报率，亦让稳健投资客心动。据国泰君安研究员孙建平的统计，我国大部分一、二线城市优质写字楼的租金收益率在７％以上，最高达到１１．５％。简单估算，这一收益约为同区域住宅租金回报的一倍。

　　眼下，住宅市场正遭遇前所未有的政策打压，二套房信贷收缩、土地增值税提高、房产税可能开征……大有“房价不跌调控不止”的态势。诸多地产大腕开始转战商业地产，似乎预示着房地产市场新潮流出现。

　　在住宅市场量价齐跌之时，商业地产却在４月份量价齐升，大有成为投资新宠之势。中原地产数据显示，京沪穗深今年４月份写字楼新增供应面积环比增长１８１．９０％，销售面积环比增长７２．４３％，销售价格和租赁价格均是环比上涨。其中北京写字楼价格创出新高。

　　商业地产悄悄超出一波“独立行情”，似乎已是新政最大受益者。业界主流的观点是——房市调控新政持续加码，在首付、利率、回报率上已明显优于住宅市场的商业地产，在通胀预期日益加深的背景下，势必成为热钱新的避风港。

　　在住宅投资备受政策打压之时，商业地产能否借机上位吗？如果这一预测成立，则可能是未来十年投资者新的淘金宝地。

　　1 房市调控影响热钱流向

　　从“国４条”到“国１１条”，再到“国１９条”，今年以来陆续推出的政策组合拳，终于导致大中城市楼市销量下滑，对经济增长放慢的担忧亦因此产生。

　　“住房销量突然下滑，不会影响２０１０年的经济增速。”中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容认为，从投资、需求还是进出口这三大块来看，中国的经济在２０１０年是快速增长。

　　对于今年房地产调控政策的目标，易宪容认为主要是针对住宅。去年住宅价格上升较快，主因是住宅信贷政策较宽松，按揭时间可做到３０年，利率可打七折。商业地产贷款首付则为四、五成，贷款利率是在基准利率以上。

　　“去年有大量资金流入住宅市场，这种状况可能出现逆转。”易宪容认为，一旦国家对住宅贷款进行限制，肯定有人会把住宅投资转向商业地产。同时，去年住宅市场快速的提升亦成为商业地产发展的基础。

　　最近，包括以专注住宅投资的万科在内的地产巨头，开始加码商业地产投资，行业发展出现新动向。摩根大通银行副总裁陈思冲认为，中国的地产开发商主要从事住宅开发，可是，从全球趋势来说，商业地产越来越受重视。

　　据陈思冲统计，在全球排名前１５名的房地产商中，大部分都拥有很多商业地产，持有商业物业的比例占总资产在６０％－１００％之间。据他预计，中国的地产商未来会有部分资金转投商业地产中。”

　　2 海外投资者看好中国

　　在通胀预期和人民币升值背景下，投资商业地产收益如何呢？陈思冲认为，如果有投资渠道的话，投资商业地产还是很好的选择。两大因素导致其回报较高，一是物业增值，二是人民币升值。

　　如何用一句话概括中国商业地产长期发展趋势呢？凤凰卫视主持人曾子墨在现场主持时的提问，亦是投资人关注焦点。陈思冲称，“商业地产是很好的投资，但我们才刚刚起步。”德丰杰龙脉中国基金执行董事李广新亦表示，从未来十年来看，现在是投资商业地产不错的时机。

　　据李广新介绍，德丰杰在全球有十几只基金，从２００５年以来，在“金砖四国”的投资中，印度、俄罗斯和巴西的基金规模增长不大，而在中国则有专门的基金，不仅规模增长快，从２００９年以来还有国际资金继续加盟，这说明投资者确实看好中国市场。因为“在全球金融危机爆发后，欧洲主权债务危机又发生，很多人放眼世界，认为只有中国经济比较好。”

　　“只要让住宅泡沫调下去，未来中国经济快速增长３０年没有问题。”易宪容认为，“城镇化、城市化将成为整个经济增长的动力，未来３０年是一个快速发展时期。写字楼、商务肯定是未来３０年最繁华的地方。”

　　3 建议选择优质商业地产

　　在论坛上，与会嘉宾普遍看好中国商业地产的前景，原因之一便是“商住倒挂”，即住宅价格高于商业地产。信贷预期的相对改善，成为看好商业地产的有力理由。

　　“这次房市调控政策跟以往相比的根本区别，在于要改变以住宅投资为主导的房市。”易宪容认为，在中国房市，住宅价格高于商业地产的原因在于住宅信贷远比商业地产宽松。在房市调控的背景下，如果商业地产信贷比住宅宽松，则资金一定会进入商务写字楼。

　　通过比较全球商业地产租金价格，易宪容认为，未来一段时间，中国商业地产可能会成为一个比较好的投资渠道。目前商业地产发展的瓶颈，是缺少房地产投资信托基金（ＲＥＩＴｓ）的快速发展，毕竟，在欧美国家，商业地产往往通过住房信托基金来操作。

　　陈思冲亦认为，从国际经验来看，投资商业地产比较重要的渠道是房地产投资信托平台，但是，目前开发商利用还无法利用这一平台。

　　据他介绍，在澳大利亚、美国等国，政府会给予ＲＥＩＴｓ免除红利税等优惠政策，而在中国的商业地产投资基本是没有优惠。税收优惠影响较大，因为一些投资人投ＲＥＩＴｓ，主要是看收益率。

　　如何选择好的商业地产项目呢？陈思冲建议选择有管理经验的商业地产公司，这将影响长期的物业增长价值。同时，在投资商业地产时，可选择相关股票、物业或ＲＥＩＴｓ。和相对风险较高的股票投资相比，投资ＲＥＩＴｓ更看重的是每年分红收益率，即希望在风险较低的基础上，分享中国经济增长的成果。