| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2010年06月07日 17:23 |
作者： |
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一直在争论漩涡中的房产税改革思路终于明晰。上周，国务院明确，要逐步推进房产税改革。这指向房地产业的市场终端。而另一边，全国范围的房地产企业的税收自查工作刚刚结束，税务稽查人员将全面进入房地产企业，进入专项稽查阶段，这指向供应链上游。尽管两大税收信号有着全然不同的意义，但都被期望于借此让房地产行业更加有序化，被视作清除肌体弊病的手术刀。
然而，让我们聚焦本次调控的重中之重“房价”，来看看这些税收新政能否对此有立竿见影之效？能否真正打击投机需求？
先说房产税，依照其旧有模式，且不说征收范围廓清和征收数据库调研建立的过程，还有征收难度如何，单说其对炒房客的影响，既然叫“炒”，其特点就是“快进快出”，意图绝不在保有，征收其保有税的效果不言自明。再说前端征稽的税种，如土地增值税，其主要目的是强化针对企业的“暴利税”，让开发企业减少追逐暴利的动因，对于终端炒房客的影响无从谈起。
那么，是否该推出更加直接有效，直指炒房弊端的税收政策呢？事实上，若仅以名下房产数量来界定炒房客，注定是不科学的，若低吸高抛者手中无房，岂不仍可享受优惠政策？
央视《中国经济报道》专门派记者蹲守楼盘做了一次空置率调查，依照其调查结果，是其调查对象中存在平均40%左右的空置率，而这空置率多数是由炒房客造成的。因为炒房客一不装修，二不出租，就是待机转让。而其调查的典型炒房客特点是全款购房，边进边出，并不囤房。照此逻辑，我们不难得出针对炒房客的税收新政可如何执行。
首先是确定炒房客，也就是概念中“投机客”的定义，这一点最为重要。因为，如果购买房产的意图在于出租获取稳定回报，那么就不会构成空置率的主因。而投机客和投资者的界定其实很简单，也很具操作性，以5年内名下住房买卖交易次数来界定，若5年内有5次以上交易，则应不能定义为自住或投资，这才是政策最需要打击的对象。而这种界定比考量名下房产数量更容易，数据来源也更准确。
打击投机客，除了各界早已呼吁的延长存量住宅再上市周期的招数外，不妨建立一套针对性的税收体系。比如5年内交易1~2次的为一档，3~5次的为一档，5次以上的为一档，对其在再交易时征以高额交易税和个税，削其暴利。以此机制，一方面可以真正大幅提高交易成本，打击投机客的积极性；另一方面，针对此类人群手中的房源征收其保有税，以达到令其炒房收入回馈社会的目的。而从投机客中征得的税收，均为地税，一方面可以为地方政府增加税收，另一方面也可以将之用于保障房建设，填补资金缺口。
为了楼市的长期健康稳定发展，在房产税的改革进程中，有必要保护合理的改善性和投资性需求，而针对投机需求精准下刀。毕竟，保证国民正常的改善与投资需求，是保护国民权益的根本。
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