| 来源： |
经理人 |
发布时间： |
2010年06月07日 16:41 |
作者： |
顾海波 |
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趋势
以系统制导房价！
遏止房价飞涨先要区别投资和投机
■ 文 / 顾海波*
4月15日，国务院闪电般地打出4记严厉遏制高房价的重拳。其中，尤为引人关注的是，实行更为严格的差别化住房信贷政策：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比率不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
其实，在通过“调控”手段不能遏制高房价的情况下，“整治”手段必然要出台。接下来，就看“整治”具体操作和最终效果。
韩国经验在前
2005年，韩国大城市房价年上涨幅度达7%～8%，部分城市最高的年涨幅达到28.9%。当时，以卢武铉领衔的韩国政府提出了“整治”，而不是简单“调控”，其重点是首先打击投机。以税收政策而言，2006年，对出售第二套房产以上的卖主征收30%的资本收益税（相当于对交易增值部分征收所得税），而从2007年起将该税再次上调至50%，而对拥有第三套住房的卖主将征收的资本收益税更是提高到60%。经过卢武铉的“斗争”，韩国房价终于回归了理性。
因此，遏止中国当前的房价飞涨的关键，不在技术性调控，而是先要明确投资和投机的概念。尤其是应该借鉴韩国经验，先要通过打击各类房地产投机行为以整顿市场。
系统制导
我们需要问两个问题：1、我们的住宅到底要卖给谁？2、究竟是居住需求重要，还是资产性需求更为重要？
住宅本质的用途是居住而不是投机和投资。要“遏制投机、抑制投资”，把投机和投资功能抑制在最小的范围之内，住宅要首先卖给本地区的老百姓，不能在本地有效需求不足的情况下，靠外来投机来支撑本地房地产和经济的所谓“繁荣”。
从国际的角度看，我国房地产是利率的“盆地”和税收的“盆地”，再加上责任主体缺失，地方政府的过分“呵护”，可以说过去我们对房地产业过于放纵和纵容，导致了我国住宅居住功能严重异化和扭曲。
现阶段，如何将住宅的价值回到其应有的本质上来？
“精确制导、重点制导”是一个系统的战略性导向：
提高住房投机、保有成本。开征物业税、所得税，可以对外资房率先实行20%以上的交易所得税、物业税等，建立“混合型”外销房，在一个小区内内外资买房差别政策，当然内资房也要征税；提高营业税持有年限（8～10年）和税率（10%或更高）增加住房持有成本。
提高高档住房的投机成本。提高别墅等高档房的契税及首付，适时提高房贷利率，杜绝三套以上住宅的房贷直至不准购买三套以上住宅；严厉打击房地产领域的商业贿赂，防止国内外“热钱”（包括黑钱、洗钱）。
征收房地产业暴利税或限制价格。全国现在大约有数万公顷的已批未建的闲置土地（上海有4000万），估计可供全国大约4～5年的开发，按理应该无偿收回；另外可以考虑征收房地产暴利税或出限价政策（《价格法》惟一不适用的就是房价）。
＊作者系上海市城市经济学会高级经济师
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