| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2010年06月07日 16:34 |
作者： |
宋俊洁 |
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房地产市场调控力度再次加码，预期已久的作为调节房地产企业利润杠杆的税收调控政策已然出台。
6月3日，记者从国家税务总局获悉，最新下发的《关于加强土地增值税征管工作的通知》称，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。
5月26日，国家税务总局发布了《关于增值税清算有关问题的通知》，明确提出将“进一步做好土地增值税清算工作”，并对土地增值税清算过程中的收入确认、开发费用扣除、拆迁安置等技术问题进行了具体解释。
国泰君安的报告指出，土地增值税严格清算将极大地压缩开发商净利润，将对开发商现金流和资金链产生较大负面冲击。该政策最不利于“低周转、慢开发、高毛利”的开发商，“以时间换利润空间”的开发策略将大打折扣。
开发商涨价不划算
首都经贸大学教授丁云分析认为，目前北京地区开发商的土地增值税预征率一般最低为1%，最高不超过3%。《关于加强土地增值税征管工作的通知》明确，“除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%”等规定，实际提高了北京地区预征的土地增值税款。开发商有了预收款，就可以对其预征部分土地增值税。由于国税总局要求“各地要进一步细化操作办法；在6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局”，因此，各地清算的力度到底有多大，还要看具体细则。
“如果开发商要想猛提价，就不一定合适了。”北京市房协副秘书长陈志告诉记者，土地增值税对房地产开发商影响巨大，如果房地产项目提价过高，相应的税负也会猛增。目前通知规定的预征率只有最低限，没有上限，税务部门“自由裁量权”较大。理论上在房产项目还没有清算前，就可以预征2%以上的土地增值税。这样一来，开发商必须预留好相应的税款，否则可能出现资金困难。
5月26日公布的《关于增值税清算有关问题的通知》指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
同时，为了减少开发商通过虚报开发费用等方式来避税的空间，还明确了开发企业财务费用中的利息支出，即凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。不能提供金融机构证明的开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的,按照以上方法扣除。
土地增值税清算很严厉
一位开发商负责人对记者表示：“此次销售面积是决定房地产开发企业清算时间的一个重要因素，当销售面积占全部可销售面积的比例小于85％，企业可以先不进行清算。此次提出取得销售许可证就要开始清算了。而此前为了避税一些项目结算能拖则拖。”他认为，按照之前的预缴条例，开发商进行预缴了清算环节也就没那么严厉了。
“较之前有些方面可算可不算，此次的土地增值税清算条例严厉很多。按照新的清算条例，拆迁安置也得缴纳增值税。”他表示。
根据《通知》，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理缴纳增值税。
财税专家、上海财经大学教授胡怡建进行了简单计算：以一套房100万元计，核定增值率20％，土地增值税以最低的30％征缴，缴税额就相当于核定增值额的6％，与原来预征的1％相比，要整整多出5％，这对企业来说无疑是不小的成本。
事实上，土地增值税于1994年开征，《土地增值税暂行条例》及其实施细则并没有得到认真贯彻执行，而由于预征率较低等原因一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。
而此前土地增值税按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（2006-12-28）实施，实行四级超率累进税率，但未严格执行，土地增值税仅按很低比例预征，楼盘交付使用后再核定，房价的巨大涨幅使得实际缴付土地增值税明显低于按累进税率要求所应支付的税款。
然而，截至目前各地对土地增值税的执行仍然存在问题，而比较普遍的就是对土地增值税只预征不清算。数据显示，2005年到2009年，土地增值税流失达2.52万亿元。
囤地捂盘收益缴税60%
国泰君安的报告指出，土地增值税严格清算将极大地压缩开发商净利润，将对开发商现金流和资金链产生较大负面冲击。该政策最不利于“低周转、慢开发、高毛利”的开发商，“以时间换利润空间”的开发策略有效性将大打折扣，而“高周转、快开发、低毛利”的开发商将相对获益。同时，土地增值税严格清算将迫使开发商加快开发节奏，进而有助于实现增加供给、保障房地产投资的政策目标。
值得注意的是，按照《通知》直接转让土地的企业须在交易时清算应纳土地增值税，囤地或捂盘而获得的额外收益，最高要缴纳60%的土地增值税。
西南证券研究员崔秀红认为，如果加上囤地或捂盘的资金成本和机会成本，将可能使开发商囤地陷入无利可图的境地。因此对打击囤地、捂盘行为的效果较为显著。这将在一定程度上对商品房供应量有促进作用。从而对房价起到一定的牵制作用。
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