| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2010年06月07日 16:28 |
作者： |
李红梅 |
| |
大禹治水疏而不堵，小产权房的治理同样适用这条“黄金法则”。
5月31日，北京市怀柔区水岸江南小区，32栋原本古香古色的院子在两天内被夷为平地，这预示着，北京市政府对小产权房的严查动了真格。这是否预示着小产权房命运的风向？目前，国土资源部等14部委在紧锣密鼓制定小产权房的具体治理政策，一直待救的小产权房再次成为舆论焦点。
小产权的“死活”，众多专家学者观点趋向统一：小产权房不要一刀切，对符合规划的小产权房应采用税收、补缴差价等方式予以转正，对占用耕地，严重违规类似于城里人到村里买土地建庄园、别墅、四合院等浪费土地的行为应予坚决打击。
法不责众不可取
近两年来，小产权房的存在备受争议，官方重复表态：小产权房不可能合法化。也有人认为政策雷声大雨点小，属于“养虎为患”。与之态度截然相反的是，小产权房如雨后春笋般生长，小产权热背后的推手直指高房价和政府监管缺失。
按照5月初国土资源部督查公告的解释，此次14部委高调调整而来的强拆，是由于水岸江南小区借新农村建设之名开工建设，以出租为名出售集体土地建房。而在5月5日，国土部针对小产权房就提出了明确而严厉的行政措施，其中包含了“对违法建设立即叫停，责令开发商停止对外销售，并采取停电停水措施；对尚未销售的和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除”。随后，官方再次公开重申，小产权房将不会合法化。
“现在的高房价把人逼得到河北燕郊、香河去买房。”北京市京联律师事务所副主任李志的观点更有代表性，他认为小产权房火的原因是房价过高，如果一般人都买得起房谁愿意到偏远地方去买小产权房？
记者走访通州、昌平等地多个小产权房楼盘时，发现部分城市白领、投资户购买直接看中的就是价格。城里五环外的价格已突破2万元/平方米，而小产权房价格一般在1万元/平方米以内。比商品房一半或是三分之一还低的价格被认为是小产权火爆的重要原因。
在走访小产权房就近的部分房产中介时，也证实小产权房的销售依然在进行，只是因风声紧而有所戒备。昌平区某房产中介经纪人表示，最近对小产权房查得严，公司管理也抓得紧，不能给办理过户因此不主推（即使付款，购房协议上也只能写原房主的名字）。也有部分中介对想买小产权房的客户建议，如果房子买了自己住倒可以考虑。
但也有中介给买房人鼓气，以昌平区东村家园为例，曾经的小产权房现在转正成商品房，房价也跟商品房价格没什么区别。而在通州，有一个号称中国最大的小产权房区太玉园，离通州区轻轨土桥站南约1公里距离，已是颇为成熟的社区。对于小产权房的顾虑，当地住户基本不太在意，“法不责众，全拆了大家都住哪去？”
而对于这一说法，北京隆安律师事务所尹富强表示“法不责众”不是也不应成为违法的借口。从法律的角度来看，应当处理。但处理的过程中要区分好责任，责任不能仅由购房者一方承担。他介绍说，比如小产权房如果是乡镇一级政府颁发的小产权房产权属证明，这类房屋虽然从法律上来说对购房人存在着较大法律风险，但基于其对（乡镇）基层政府的信任，最终造成的财产损失应由乡镇政府来进行赔偿。
“作为购房者的公众，有理由相信基层政府授予的权属证书，作为公权力的权力机关，理应承担相应的责任，以塑造基层政府的公信力和打造诚信政府。”尹富强说。
多方利益博弈
火爆的小产权房虽屡禁不止，但却面临身份的尴尬和风险。多方利益博弈让小产权房能否转正演变成了一场拉锯战考验。
李志分析，这场涉及多方利益的战斗并不太好平衡，政府是否能平衡多方利益博弈显得尤为关键。“这次调控成功关键在于政府的态度。”
在普通民众看来，“老百姓收入有限，只能买价格低的房子。另外，买房子也不知道大产权小产权，政府应该严格管理开发商，如果是不合法的楼盘，政府在早期就应及时制止”，采访中，多名小产权房购买者表达了这样的观点。
也有一些专家对此保持相同论调，财经评论家叶檀指出，政府反对小产权房土地交易，表面上是为农民着想，一句“决不能让开发商在小产权房中占便宜”，衍生开来，就是不让农村土地流转与小产权房成为新一轮既得利益者的盛宴。
她说，这种说法既否定了农民具有经济人的理性，也否定了农民在城镇化过程中的身份转移，将土地作为农民的最后保障，事实上是政府缓解了社会保障的财政压力。
开发商认为，房价高的源头在政府。华远集团总裁任志强在自己的博客中表示有必要将70年出让金一次性收取的价格降下来，以降低民众改善住房的门槛和初次购置的成本，他认为这也正是今天土地财政地方与中央博弈的原因。
地方政府批了“乡产权”，也体验到了小产权房带来的种种好处，政绩提高、GDP和地方财政稳步增长。昌平区党委一位负责人在接受媒体采访时说，小产权房确实带动了崔村镇的经济发展，如果抛开关于小产权房的一些敏感问题，现在的香堂村绝对是社会主义新农村的典范。
最终，中央政府能否在各方利益博弈中，有效发挥杠杆作用成了人们对房价能否降下来，小产权房最终能否取得一个合法身份的期待。“因为现在是特殊利益时期，房地产开发集团肯定不愿意让小产权合法化。”李志判断，小产权房转正5年内难实现，在10年左右的时间有望成为现实。
疏导方式解禁“小产权”
从短期的利益平衡到长期的制度改制，小产权房的合法身份依然被认为是有机会的。不少人认为，对于符合规划、未占用耕地的小产权房，可采取疏导方式来解决。
李志认为，小产权房首先解决了一部分工资收入有限的人的住房问题，转正后有些乡镇或村可以增加地方财政收入。如果全部拆掉，会造成社会财富的巨大浪费，也不利于社会稳定。
在李志眼里，小产权房最大的根源在于土地被政府垄断，而现在是解决小产权房的一个好机会。正逢城乡一体化，很多城乡接合部都要统一规划，把已有的小产权房在规划的过程中含入其中而不是简单拆除就可以节省很多宅基地。而规划后这部分建成房出售本身对农村经济的发展和老百姓生活水平的提高都有好处。
小产权房如何合法化，带来的相关问题如何解决，这成了小产权房能否获得身份的关键。
中共中央党校教授、北京科技大学博士生导师周天勇认为，小产权房必须放开，解决小产权房最好的办法是，对这些被占用的土地征收土地征使用税，对不占用耕地的可采用补缴差价和土地出让金的做法。
尹富强则从低碳角度建议，可考虑在一定程度上承认一些购房者的居住权。购房者在一定年限内或一定条件下享有该房屋的居住权，而最终房屋收归国家所有，国家在一定程度上给予一定的补偿，这些房屋最后可转化成廉租房。
小产权变大产权，必然涉及到土地流转，触及现行土地制度。对于如何渐进改革现行土地制度，北京大学国家发展研究院院长周其仁在接受媒体采访时建议，可以两条路并进。一条路是让小产权房规范合法化；另外一条路是，开放农村建设用地的指标流转，在试点区域建立农村集体建设用地的交易市场。
|
| |
|
| |
|
| |
|
|
|
|
|
