| 来源： |
观点地产网 |
发布时间： |
2010年05月24日 16:06 |
作者： |
钟德尧 |
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香港在房地产产权方面比较特殊，什么人拥有什么单元、什么价钱、有没有按揭，都有公告，所有东西都可以透过一个很便宜很方便的电脑上网去查系统，对房产价位的风险是可以控制得不错的。
可能很多人会问，为什么今天会讲一个香港市场的投资？我讲三个原因，一个是从香港的角度来看，我们发现中国大陆的资金已经在香港进行第二波的投资，第一波是在什么时候？第一波是在90年代的时候，有很多国企、还有地方的上市公司在香港投资，那时候他们投资香港房地产市场很活跃，但是在朱镕基宏观调控之后，很多投资都已经变得比较低调，要么有的干脆已经退市。
<< 钟德尧 世邦魏理仕投资物业部资深董事
自从2003年中央政府鼓励企业到香港去上市，用香港的股票市场作为融资的渠道，我们发现，03年到08年很多企业在香港上市之后，用一些上市募集来的钱在香港做房地产投资。所以我想这个也是一个大的趋势，借这个机会给福州的朋友说一下，如果说真的要把资本放在香港的房地产市场，要关注一些什么东西。
第二个原因是内地跟香港的关系是非常密切的，我们香港有一个北角就叫小福建，在那里你到超市去买东西，里面的收银员都会跟你讲福建话，我们也经常看到很多福建的老板买大量香港的房产。
第三方面，我们中国房地产已经过了黄金十年，那房地产投资出路是什么，是不是可以转到香港去了呢？
还有第四点，因为香港的住宅房地产大概有35年的经验，我们中国往后25年应该怎么发展，我觉得可以拿香港的情况来作为一个借鉴，我相信虽然我们很多方面的情况不一样，但是可以作为一个参考。其实香港房地产跟其它地方都是一样的，你现在发现在国内每一个地方的房地产市场，市场的效率都很高，因为发展商很多，参与市场的人非常之多，所以整个市场的效率就会很高。香港在房地产产权方面比较特殊，什么人拥有什么单元、什么价钱、有没有按揭，都有公告，所有东西都可以透过一个很便宜很方便的电脑上网去查系统，对房产价位的风险是可以控制得不错的。
今天我们也看到很多媒体都积极报道房地产市场情况，中国现在房地产商很多，而且也非常关注每一个价位。你打开报纸，昨天发生什么买卖，大的小的都很清楚，因为市场不透明而做出不正确决定的情况很少发生了，以前90年代是会的。
其实香港房地产市场跟金融市场一样，都是受金融市场的改革影响的。像2008年的时候发生的金融海啸，香港经济跟中国经济已经分不开了，香港的股票市场有很多的内地民营企业、国营企业，他的占有的价值是非常之高，所以中国经济有什么改变，马上就会表现在香港的市场上。
现在香港特区政府跟中央政府、地方政府一样，都需要一些好的政策推动。因为金融海啸之后，房地产反弹比较快，我们看到房价可能已经到了1997年的高峰，现在80后的人都投诉买不起房子了。
香港特区政府刚刚提出了很多新的政策，包括有很多新的土地，怎么改造一些廉价房，这都是改善房地产市场的。在土地注册方面香港比较透明，但是在一手买卖方面，香港还不是很透明，发展商有很多空间可以讨论价钱，这个马上就有很多新的安排，使一手楼盘推出来更加透明化。
房地产市场是有周期性的。我们以前的特首董先生，就推出了一个每年提供八万五单元的建屋计划出来，但是一个是金融风暴，第二个是因为政府不断的推广，使得市场供求失衡，所以香港的楼市一下就下来了。
香港上一次调整时间有六年，那主要是因为香港的货币跟美金是挂钩的。在整个金融体系、在货币来说冲不破的，因为货币冲不破，所以要有一个很紧的政策，所以香港有六年的时间紧缩。中间有一次起来，但是又因为9?11事件、伊拉克事件、还有2003年的SARS，所以最惨淡的时候就是2003年了。
现在中国大陆的公民可以很自由地到香港旅游，最重要的就是鼓励国家的私营企业到香港的股票市场上市融资，所以你发现从2003年到2008年我们享受了五年的升值。全球金融危机在2008年发生以后，我们倒下了很多的物业公司，物业资金下滑得厉害，还有一些海外的业务没有再照顾，所以发生了很多大公司、老外全面撤出香港，不管是写字楼、豪宅，租赁都比较糟糕。
市场从去年开始反弹，这个反弹到今天还没有停止。我们跟1997年的高点差不多，但是有的楼盘已经到了1997年的感觉，那为什么现在还是往上走的势头？
主要有几个原因。一个原因就是过去很多投资金融成本，这个金融投资令很多资本都泡汤了，但是他们还是买了房产，房产对一个投资者来说，有一些比较复杂的成本都交给基金经理，很多基金经理是不能够抗拒市场大的变动，所以说没有其他投资工具之下，大家还是愿意往房地产上投资。
我们看欧美的地方，比如说雷曼兄弟等，都发现了很多的房地产私募基金，都是盯着全球的市场，包括大陆房地产、包括香港。因为这些私募基金就是一些养老基金，把打工的钱安排一部分给养老基金，他们要投资，他们这些私募基金已经不相信股票市场，不相信很肤浅的市场，所以我们发现有很多私募基金投资房产，不论是在新加坡也好，在香港也好，有很多私募基金还是很关注中国的市场，因为房地产还是一个投资的主要工具。
第二个原因就是整个经济环境都已经是恢复过来了；第三方面，我们发现虽然以前过去几个月很多媒体谈到一个退出的问题，但我们还是发现在欧美来说，近期还是相对平稳的。现在很多国家的领导人，包括欧美的、中国的、香港的，对于救市政策的退出会比较谨慎。
香港的豪宅市场，比如说九龙那边的豪宅，还有一些半山南区的豪宅。我们发现投资住宅市场这一块比较难有过人的成就，一个对市场改变的行为，这个是过程要改变比较难，投资者只能等待市场，所以你看宏观环境要比较准。住宅市场还有一个大的问题，就是它的单价很高，香港的豪宅最便宜大概是25万一平方米，最贵的已经到70万一平方米，如果按照租金来说，它的回报率不高，只有每年一个点到两个点，为什么回报这么低还会投资下去呢？因为大家都是看投资章程的问题，那有一些有特色的楼盘，单独的楼盘，你可以买一些服务公用的，都可以利用发展商来促进这个市场，发展商要做的是把它买进来把它增值把它提升。那我们看到2009年有一个榜单，租金比较低，回报率也是往上走的。
写字楼市场方面，因为香港不仅是一个国际金融中心，它自己本身也是有其他的一些产业，还有很多服务性行业，所以对写字楼需求很多，最大的问题就是供应的问题，土地供应已经很小了，所以对我们发展的压力很大。有一些人把旧的楼拆掉重建，社会上有很多的人去抗议，我们以前有一个天星码头、皇后码头，把环境、气氛都搞得不太和谐，所以香港政府把一些很旧的楼，还有金融中心的大片地，原先是打算盖楼的，现在不打算盖了。CBD写字楼的租金已经加得很厉害了，国际金融中心第二期，是有88层高的，现在租金已经是超过两千块钱港币一平方米一个月，所以CBD租金是很高，但是在其它的周边的地方，已经有很多分区的写字楼，这些写字楼都是可以考虑的。写字楼一般来说最便宜的是七万块钱一平方米，最贵的在25万，回报率在每年3个点到10个点。
工业市场方面，因为现在很多工厂都搬到东莞去了，香港政府有一个政策，是可以把工厂楼龄超过15年的可以进行改造，那把国内的批发市场搬到香港的工业大厦，把一些中国的工业企业搬到香港去，甚至一些深圳的工业老板、深圳的百货公司都到香港去找改造楼。我不太建议大家去买街铺，因为这个价格太高了，我们有一个个案，他是八百万一平方米，一般回报率只有1%。
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