| 来源： |
华泰联合证券研究所 |
发布时间： |
2010年05月24日 10:12 |
作者： |
鱼晋华 |
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二战后的日本房地产市场经历了五个发展阶段：1）战后复兴和制度建设时期；2）经济复苏拉动的地产快速增长期；3）泡沫的迅速膨胀期；4）泡沫破灭后失落的十年；5）经济复苏期。
目前的日本房地产市场虽然逐步从泡沫破灭后逐步复苏，但日本目前的地价水平只近似于泡沫前20世纪80年代初的水平。与泡沫破灭时的最高点1991年相比，2009年日本全市住宅用地价仅为最高点的56%，六大都市住宅用地价格为最高点的36%，六大都市商业用地价格仅有最高点的16%。
回首国内，从2005年开始的房价飞涨与日本90年泡沫破裂前有诸多的相似之处。那么中国能否摆脱日本式泡沫破裂？
中国目前城市家庭户均居住面积仅为60平米，从这个角度看房地产的问题还不是供给总量饱和的问题。加上还有大量的二、三线城市面临城市化快速提升的机遇，我们认为中国尚有机会摆脱日本式泡沫破裂的风险。我们需要做的是推进经济发展方式由外需和制造业经济向内需和服务型经济转型，启动内需。改进财富的分配方式，使得中低端家庭具有可支撑其需求的购买力，并通过税收政策来降低房地产的金融投资属性。同时，政府在推进保障性住房方面，不应该是运动式的，应切实保证建造主体和资金来源的稳定。
也即，我们认为中国的房地产业需要的并不是一场场运动式的调控，而是改革。如果我们在改革中，把握好短期经济发展和中长期经济结构调整的关系，摆脱日本式泡沫破裂的风险，对中国来说不是没有可能。日本的住宅保障制度及财产税制度为中国的相关制度建设亦提供了一定的借鉴参考意义。
（具体内容请见附件）
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