| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年12月25日 08:58 |
作者： |
覃木 |
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覃木
在上海经适房申请“奇货可居”的12月，离上海一小时二十分动车车程的江苏省常州市，经济适用房货币补贴的热潮正在逐渐褪去。
这项开始于2009年3月的“补人头”政策，让常州市符合条件的居民告别了以往对政府建造经济适用房的等待，可以在购买新建普通商品房时直接获得8万元的货币补贴。这一彼时让人欢欣鼓舞的政策，9个月的时间里到底发生了什么？
始作俑者是“1300万”存量
常州房管局住宅产业发展处处长丁兆春自始至终参与政策制定和施行，在接受CBN记者采访时，他透露了关于货币补贴申请的最新数据：已有接近8000户家庭提出了申请，已发放补贴资格认定书6300户左右，有近5000户家庭已签约购房。
显然，丁兆春对这一系列数据表现出相当满意，“在常州整体住房保障的体系中，货币补贴使住房保障水平得到了加强，而不是简单维持；也使住房保障和市场环境很好地结合起来。”
在住房保障和市场环境如何结合起来这一点上，丁兆春提到了“住房保障+地方存量+地方经济”的三合一思路，认为货币补贴政策是将这三者结合起来很好的方式。
这似乎提到了问题的本质。1300万平方米，是丁兆春给出的今年3月之前常州市场商品房最高存量的数字。这一数字可以说是常州出台货币补贴政策的根本原因。
而熟悉常州地产的业内人士称，1300万平方米只是获得了预售证的那部分存量，包括土地已经拍卖出去未开工建设的存量，当时常州的真实数字是3000万平方米，“这够常州消化12年。你要知道，常州开发商并没有囤地的习惯，那些拍卖的土地也都是等着马上要开工的。”该业内人士称。
在经济适用房货币补贴的政策出台后，商品房存量的消化成效卓著。在2009年12月16日举行的北京中国房地产科学发展论坛上，常州市房产管理局局长朱建文介绍了经验。在他的一篇题为《常州市经济适用房货币化补贴探究》的文章中，他提到，受经济复苏和经济适用房货币补贴政策的推动，1~11月份，全市商品房累计销售面积达918.44万平方米，同比增长98.90％，创历史最高纪录。
消化存量的速度也在加速。“全市商品房可售余量连续下降，较去年可售余量最高点减少306万平方米，房地产市场的系统性风险大大降低。”朱建文在上述文章中同时提及。
半年后的变化
货币补贴政策起作用主要是上半年，更具体说是政策出台的前后两个月，新城地产市场营销部总经理黄超在接受CBN记者采访时谈到。
按照黄超给记者描述的场景，政策出台前常州地产销售跌入冰点，政府对政策出台进行大力的宣传，使街头巷尾市民皆知。“政策还没正式出台，就有市民开始抢房了，如果获得审批后再去买房，很多人怕自己心仪的房子没有了。”黄超如是描述一些购房者的心态。
黄超没有否认，政策出台后，看到“救命稻草”的地产商也为常州当时涌现的购房热潮添了一把火。“新城当时也大做广告，承诺所有商品房都可以参加货币补贴，还不涨价不囤房，并且还送价值万元的大礼包。”
这仍然是2009年3、4月的常州，地产商在经历了低迷的2008年金融危机的影响后，终于在地方政府的货币补贴政策上看到了希望。“除了希望扩大销售以外，我们还必须抓住机遇抢占更多的市场份额。”黄超说出大实话。
市场风云突变，谁也无法预见到下半年以后的市场火爆情况。
今年全国的地产市场被地产业人士分为三个阶段，第一阶段是一季度的刚需带动；第二阶段是第二、三季度，逐渐出现投资性购房者；第三阶段则是第四季度，地王频现使市场出现恐慌性购房者，房价节节攀升至疯狂地步。
常州市场的发展轨迹与此大致类似，一季度的冷清后政策出台，二季度依靠政策火爆了一把，到下半年楼市上扬的趋势让开发商也看不清楚到底是因为什么原因了。
“只是3月份把货币补贴政策看成是救命钱，现在对这个有点无所谓了。”黄超此言代表着市场变化之后地产商的心态变化历程。
真正的保障
尽管对地产商的吸引力已经没那么大了，常州的货币补贴政策还是会继续进行下去。作为住房保障的一部分，地产商毕竟只是产业中的一个环节，更重要的部分是居民真正的住房保障问题。
常州并不是全国第一个施行经济适用房货币补贴政策的城市，但常州应该是在住房补贴上政策比较宽松的一个城市。“与市场算大账，不与老百姓算小账。”这是丁兆春对记者强调的一句话。
而在明年的政策延续上，常州计划继续解决2000户左右居民货币补贴，这一力度和今年的5000户比起来小了一些。“因为市场的需求会减少，符合条件的在前期申请的比较多。”丁兆春解释说。
“真正的保障实际上应该使货币补贴惠及二手房，而不是只能用于新建商品房。”业内人士向记者指出。丁兆春也明确告诉记者：“二手房纳入其中确实是我们在考虑的。”
“如何让该项惠民政策成为一个长期的制度安排？这都是很现实的问题。”在朱建文的上述文章中，记者看到这样的陈述。
到年末的楼市疯狂中，不是没有人质疑，回顾常州这种货币补贴政策的出台，无形中像是政府在楼市低谷的时候托住了市场的底部。政策使部分居民受益，但更重要的是盘活了开发商和地方经济，助推了房价上涨。但是，“3月出台政策的时候，谁又会知道有今天？”黄超反问记者。
已经在3月份第一批获得货币补贴的常州居民或许并不后悔，他们在合适的时候拿到了政府的补贴，而在不到一年的时间里，当时购置的房产也有了程度不小的升值。至于明年房价会不会跌？管他呢。
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