星彦地产
置业者：
量力而为须谨慎
作为年轻的移民城市，深圳白领们的购房需求一向比较旺盛，但随着２００９年春节以来深圳一手住宅市场价格的节节攀升，一些急需购房的深圳白领越发迷茫。深圳土地资源紧缺是众所目睹的，１２月１日即将实施的《深圳市城市更新办法》让一些深圳白领们似乎看到目前赖以栖身的农民房将在不久的将来变成一栋栋高档住宅，未来房价更高的推测不绝于口。目前，深圳一手住宅存量不到４万套，关内福田、罗湖、南山的一手住宅供求尤为紧张，动辄２万、３万的单价让普通深圳白领心理压力倍增。
特区扩容、深港一体、通货膨胀等海量信息让目前已经让陷入迷茫的深圳白领应接不暇，２００７年深圳楼市疯狂的历史一幕似乎又在重演。毋庸置疑，像深圳这样的经济中心城市房价长期上涨是肯定的，但是房价短期波动也是再所难免的。经过近三十年的发展，深圳积累起了庞大的富裕群体，随着股票大小非的减持、创业板的开启、城市更新的巨额补偿，深圳富裕群体的购买力十分突出。而深圳普通白领财富的增长速度已经追不上房价上涨的步伐，投资客比例的过快增长更让目前的住宅市场虚火上升，如果一旦信贷和税收政策出现紧缩，深圳住宅市场就有可能重蹈２００７年底的覆辙。
尽管目前深圳住宅市场可能存在价格过高的风险，但是中国人传统的置业观念又让一些普通白领不得不去面对，量力而为就成了目前深圳白领置业的首要原则。普通白领应该在保证自己未来一定生活标准的前提下评估自己的首期、月供承受能力，不可盲目乐观、承担过高的财务风险，避免成为房奴。在片区选择上，可以考虑未来有发展潜力的低价片区，最好是现在或未来有轨道交通建设的片区，例如龙岗的布吉、横岗、老镇，一些在售新盘单价还不到１万。目前，深圳各片区一手住宅由于供应短缺与二手住宅价格差距较为悬殊，例如龙岗中心城、龙岗老镇一些楼盘的二手住宅报价还不及新盘开盘价格的一半。在户型选择上，普通白领应该重点考虑得房率高、户型方正实用的一房或小两房，尤以５０－６０平方米左右的小两房为佳，这类户型总价相对较低、将来也好租好售，有利于初次置业者日后事业有一定积累时及时换房。
ＤＴＺ戴德梁行
产品：楼市成交分化
两头产品受宠
大量的居民储蓄流入资本市场，支持购房需求的中长期贷款不断放量，现阶段的供求失衡，抵御通胀的投资需求以及集中释放的刚性需求导致深圳房价近月呈上涨态势。
豪宅产品持续升温
从深圳新房成交来看，豪宅销售异常火爆，成交面积达到全市总成交的四成。豪宅的稀缺性使其抗风险能力和升值潜力均高过其他物业，是投资客最热衷的中长期投资产品。目前深圳豪宅的成交客户多数为有改善性需求的自住客和投资客，且外来投资客的比重逐步加大。片区发展潜力大、占有稀缺资源、质素高、开发商品牌是决定豪宅未来升值潜力的几个关键因素。因而拥有此类特点的豪宅项目特别受青睐。
近期豪宅热点片区集中在南山的华侨城、后海湾、宝安龙华、盐田等区域。如华侨城片区，新推湖景、高尔夫双景别墅成交单价１２万／平方米。还有规划利好、高端大盘云集的后海湾，成为继华侨城、香蜜湖、红树湾之后又一豪宅片区，代表项目有三湘海尚、宝能太古城、半岛城邦等，高层均价近３万／平方米，曦湾别墅单价１０万／平方米，当天售罄。预计到年底豪宅的供应将减少，需求将带动成交继续活跃。
改善性需求转向二手市场
豪宅的火热，直接带动了深圳一手住宅价格的上涨，１０月份深圳新房成交均价２０２３４元／平方米，高房价在一定程度上抑制了普通住宅的成交，市场观望情绪逐渐严重。对于投资客户而言，短期投资获利空间不大，加上二套房贷收紧，导致较多投资客撤离二手市场，二手房价格相对比较理性。大量的改善性自住需求在高房价的迫使下流入房价相对较低的二手市场，成交最为活跃的片区是罗湖和福田，地段好、配套成熟、性价比高的社区型物业最受欢迎，总价１００万－１５０万是成交的主力。由于罗湖和福田等成熟片区适合换房的新房供应少，二手房源比较短缺，因此，即使未来遭遇市场下行，价格下调的空间也不大。
优质小户型继续受追捧
虽然目前深圳房价的升幅远大于租金的升幅，资金回报率较低，导致小户型项目近期成交比较冷淡，此现象在二手市场尤为明显。但对于新房供应，近期入市中小户型项目花郡、汉京山、东方颐园等均持续热销，与个别项目的滞销形成较大反差，说明了即使在当下的市场行情，地段配套、楼盘品质等综合质素以及相对合理的销售价格，也就是较高的“性价比”也不能被忽视。预计未来拥有这些品质的高性价比小户型将继续受市场追捧。
易居中国
价格：明年购房需求提前释放
根据易居数据监测，深圳商品房近期量涨价跌的态势明显，中低价位的普通住宅成交情况良好，高端物业成交比例缩小。中低价位项目保持热销局面，继续推高全市成交量。二手房挂牌楼盘数量大增，成交十分活跃。近期一二手房单日成交量保持在９００套以上，２手房１１月２０日成交９１５套，创２００９年单日成交量新高。 ２００８年为刺激楼市出台系列税费减免和利率优惠政策，包括契税、二手房转让时营业税减免，首套及改善型购房按揭利率７折优惠，即将期满一年，存废尚无定论。为能赶上优惠政策的末班车，减少购房成本，客户纷纷选择在近期入市。营业税减免的优惠政策对二手房楼市成交影响尤为明显，为能在１２月３１日前完成过户，买家扎堆１１月交易，成交量近期出现井喷。
政策向来是中国楼市的决定性力量。在今年国家经济增长情况下，刺激住房消费的政策的存去成为焦点。近期，多家银行实施房贷收紧动作，房贷收紧已从二套房蔓延至首套房部分客户不能再享受７折利率优惠。随房地产的投资特性使得房价容易受到宏观政策及信贷资金的影响。从国家信贷投放的特征来看，普遍是“前高后低”，银行收紧房贷一方面是目前楼市价格高企，出于控制资金风险的考虑，另一方面也与各银行的房贷指标已基本完成有关。
在国家以促进经济稳定增长的主基调下，房地产业作为目前拉动经济增长的重要动力，国家对于房地产市场的调控将可能是逐步进行，太过于猛烈的政策性转变不利于房地产市场的稳定健康发展。税费优惠政策主作用力在二手房市场，二手房主要是存量市场的交易，对于拉动经济增长的实质性效用有限，而利率优惠政策作用最大的是一手房市场，一手房市场是拉动房地产开发投资的主要动力，同时能拉动上下游相关产业链的发展，对国家经济发展影响显著。因此，从以上方面考虑，若针对房地产市场目前的发展现状进行政策调控，将可能是从二手房市场开始，一手房市场则依然需要根据国家的宏观经济恢复状况逐步调整，预计未来出台较大幅度的房地产调控政策的可能性较小。
因此，即便年底银行二套房房贷全面收紧，到明年年初，银行放贷审核标准仍将较为宽松，将会为房价提供稳定和上涨的动力。但基于今年年底税费减免政策到期不再延续的预期，以及对未来通胀预期的加强，购房需求在今年年底提前释放，明年年初楼市可能出现成交量下滑，价格小幅震荡。
在各项优惠政策可能产生变化后，楼市的天空还能否晴空万里？
