受金融危机的影响，２００９年的房贷政策，一直是在楼市供需两旺的盛宴中尽情狂欢，一直到近期，房贷政策的数字开始了新的跳动，这令起伏不断的房地产业再次神经紧张。记者近日从深圳多家银行了解到，之前“暗松”的二套房贷政策已在收紧。建设银行、招商银行虽然表示对优质客户二套房贷目前仍可以首付两成上报，但是否获批很难判断，目前虽没有正式文件出台，但政策趋紧已是事实。工商银行工作人员告诉记者，其二套房首付比例月初步就已经开始执行新的标准，对个人住房面积已经超过２９．６平方米的购房者，购置第二套房的首付比例已经提至四成，二贷款利率调整至８．５折。

　　而即将召开的中央经济工作会议无疑更是眼下热议的焦点。这一年度内最高级别经济会议，将对当前形势做以准确判断，对明年的宏观调控实施部署，成为国内各界部署及调整工作的重要风向标。房地产的政策走向更是成为多方猜测的热点。在中国各个产业中一枝独秀的房地产业，其火爆局面还能不能延续下去？房地产的优惠政策还能持续多久？尽管目前会议时间尚未确定，但舆论的热度早已升温。

　　从中国住房体制改革以来，金融业与房地产业的关系，可谓是“爱恨交加”。为了拉动住房需求，加快住房体制的市场化进程，中央及地方的各类支持楼市发展的政策曾经层出不穷。而后，随着楼市直线走高，房价以一骑绝尘之势上涨，调控之手从未间断。

　　２００９年，金融危机让全世界都在寒风中战栗，但中国的楼市却是“风景这边独好”，上演了一个“大牛市”行情。分析此轮房地产“大牛市”的最重要因素，个人购房贷款政策的强力实施无疑是推动需求的核心力量。最高８０％的贷款额度令普通百姓看到了“小钱买大房”的可能，太多人在喜悦中忽略了未来几十年的还款压力，包括利息成本和加息导致的不确定负担。

　　与此同时，房价如脱缰的野马时刻在冲破人们的心理防线，这让金融业和房地产业的“蜜月”不得不告一段落，个人房贷政策也从楼市的“推手”开始变脸，转变到到调控楼市的“镇静剂”。

　　面对已经提高的金融门槛，深圳楼市在这个冬季将如何转向？

　　房价：高房价将成为常态

　　有人说，按照工资和房地产的平均价格算，中国房地产已经是世界最高。也有人说，如今的房地产市场已经存在明显泡沫，资产价值有被高估的成分。尽管如此，仍有数量可观的人相信，在通货膨胀预期等因素的催化下，房地产业长期火爆的局面仍会持续，房价高涨的局面仍会持续，房地产业的投资机会仍然很多。

　　房价凭借什么还要一飞冲天？乐观者云：第一是需求大；第二是经济支持大。需求大，主要是因为房地产的保值增值功能受到置业者的认可。目前中国宏观经济仍然整体向上，使得人们对资产价值上涨的预期仍然较强。而且，随着资本市场的开放，主要的一些资产投资手段：房地产、股市等在未来仍然会继续上涨。而与股市相比，楼市更加稳定、保值、获利丰厚，人们更愿意把钱投到房地产上；另一方面，目前保增长的经济目标，国家扶持力度不可谓不大，也在不断强化这一效应。而且现在有能力投资房地产的人群规模日益增大，创业板、中小企业板每天都在制造新的富豪，深圳以及中国出产富豪的速度已是世界瞩目，这些财富群体的资金势必有很大一部分将流入楼市。

　　所以，在这种语境下，持上述观点的业内人士认为近期个人住房贷款政策的调整，对楼市的影响仍然有限。认为这只是银行单方面的金融政策调整，并不算是完全针对楼市的国家级的宏观调控。调整的主要的原因是，目前已值年底，各大银行今年的放贷任务和收益目标已经完成，无需再通过优惠政策来吸引购房者的资金投入。而近年来金融业的房贷利率浮动已经成为常态，人们对此的敏感度已经逐渐趋弱。

　　典型声音：“房贷政策的变化短期对楼市会产生一定影响，但长期来看，并不能改变房地产持续火热的趋势，换句话说，高房价的趋势将会愈演愈烈，深圳人可能不得不接受，高房价将成为一种常态。”

　　——英联不动产总经理 郭建波

　　产品：普通住宅将面临调整压力

　　住房既是投资品，也是消费品。对于投资品与消费品来说，两者的定价方式及需求变化存在着本质的区别。其中，作为一种投资品，其价格是由投资者的市场预期决定的。例如，当投资者预期住房的价格会上涨时，而便利的融资工具及相应的金融杠杆(如住房贷款的信贷政策)，不仅会促使他们购买第一套住房，而且还会购买第二套甚至第三套住房。此时，投资者的住房需求是无限的。而作为消费品来说，人们购买住房的消费需求是有限的，受制于他们购买住房的实际支付能力的影响。在这种情况下，住房价格是由市场的供求决定的。

　　据研究机构统计，目前深圳市场的情况是，目前深圳楼市的投资比例已经达到３０％，且有愈演愈烈之势。这说明，住房作为投资品的功能已经越来越强化，而作为消费品的功能在高房价的强压下，变得越来越弱。金融杠杆被誉为是调节楼市最有效的杠杆。此番二套房贷政策的调整对住房的这两种功能影响有多大？记者采访业内人士表示，房贷利率的调整，将使得未来深圳市场有可能出现两极分化的局面，面对自住需求的普通住宅将面临价格调整压力。

　　有关数据显示，受深圳的去库存化速度加快、土地供应量有限、大面积豪宅项目越来越稀缺、开发商进行大幅让利促销可能性减小以及深圳经济发展态势良好等因素影响，三季度以来，外地来的购房者包括香港客户，陆续重新回到深圳的市场，目前已达总成交的１０％左右。此外，从个盘情况来看，获得热销的楼盘集中在宝能太古城、花样年花郡、溪山、汉京山、茗萃园等中小户型以及熙龙湾、三湘海尚、水榭山、曦城等大户豪宅项目。

　　从目前的市场情况来看价格不断上涨对于普通自住者来说构成了相当大的压力。此外房价远远大于租金的升幅，不排除有一些普通住宅的价格会受到制约。但是豪宅却正好相反，尽管购买豪住的人可能是第Ｎ次置业，但基本上购买豪宅的置业者资金非常充裕，首付比例也非常高，对银行利率的调整并不敏感，所以未来看豪宅市场仍有可能会持续升温。

　　典型声音：“从目前的市场情况来看，楼市呈现明显的两极热销态势。房贷政策的调整对于一些面对自住型买家的普通产品来说，具有一定的调整压力，因为价格不断上涨以及成本增加对于普通自住者来说构成了相当大的压力。但是豪宅却正好相反，可能还会持续升温。”

　　——深圳中原地产总经理 李耀智

　　需求：改善及投资性需求影响最大

　　自坊间传出房贷优惠政策可能取消的消息后，不少购房者四处托关系催银行快点审批房贷合同，以抢搭优惠政策的末班车。还有一些市民则在要求较高的“中”字头国有大银行碰壁后，转投门槛较低、相对较宽松的城市商业银行。

　　摆在购房者面前的是，一旦优惠政策取消，每月还款额必然增加不少。目之前第一套房五年以上贷款基准利率为５．９４％，打７折后的优惠利率为４．１５８％。如果二套房贷真的提高首付及调整利率，那么购房者将面临双重压力。如果是二套房贷款利率上浮１０％计算，那么贷款利率为６．５３４％，比现在的７折优惠利率上升了２３７个基点。

　　从月供金额看，假设一位二套房买家原本计划贷款１５０万元、３０年等额还清的话，７折利率情况下的月供款为７２９８．５３元，而８．５折利率下的月供款将涨至８０９７．３０元，前后的月供负担增大了７９８．７７元１．１倍利率情况下的月供款９５１４．５９元，比７折利率情况下的月供款增加了２２１６．０６元，利息相差近８０万。

　　“之前一直有意向购买我们大户型的买家，听说二套房贷比例提高后，目前有一些已经开始犹豫、观望。”南山某新盘售楼员对记者说，该楼盘主要以大户型为主，价格２万以上，主要面对的是改善型住宅的购房者，这些人一般都是二次置业以上的买家，对近期放贷政策调整都非常关注。

　　“现在各家银行对于房贷的审批标准确实严格了，突破政策规定的低首付已是历史，公司已经下发通知，要求我们置业顾问提醒购房者以银行最后能批出来的贷款量为准。”从事二手房交易代理的中介公司员工小张说，房贷政策的调整对改善和投资型需求的置业者影响比较大。近期很多购房者都来咨询二套房贷的问题，前段时间几乎所有二套房都只要两成首付，还可以利率打７折，有的居间合同都签了，现在银行说批不了，至少要首付四成。不少置业者按四成首付的话都要补一笔不少的差价，有的已经开始出售第一套房子以便更换大房子，有的考虑停止交易，再想其他办法。

　　典型声音：“金融和土地政策是调整楼市的两把利剑，而金融政策的调整更加有立竿见影的功效。近期房贷政策的调整对改善和投资型置业者影响最大，因为前者支付成本高出许多，后者回报率有所降低。”

　　——德思勤置业董事长 龙固新

　　政策：执行力度

　　影响未来走势

　　在深圳楼市高歌猛进了一年、楼价上升到令人吃惊的高位的时候，监管部门开始收紧第二套住房的信贷政策。银行人士称，受金融环境整体收紧的影响，未来个人购房贷款的审批还将进一步严格，包括贷款额度、贷款成数以及贷款利率的界定都将更加谨慎。“可能的区别是，一些已经完成年内贷款任务额的银行会严格一些，另一些没有完成任务的银行或许可以有所通融。”

　　这无疑会引发人们的种种猜想。对于普通置业者来说，大家希望这是一剂猛药，能降一降楼市的高温；而已有多套物业在手的投资者则希望这个政策最好是雷声大、雨点小，最好不了了之。

　　尽管监管部门知道第二套住房贷款的信贷政策限制非常重要，但迫于保经济增长目标，对商业银行全面突破第二套住房信贷政策的举动，也只好“睁一眼，闭一眼”。２００８年，国内房地产市场开始快速萎缩，一些房地产开发商及相关协会就千方百计地想突破这一限制，呼吁放开第二套住房按揭贷款的信贷政策，去年提出所谓“改善性住房”概念试图突破第二套住房的信贷政策限制，就是一个很好的例子。

　　再说，现在经济形势明显好转，有关部门已经表态，在继续保持原有积极和适度宽松政策的同时，要高度关注通胀预期。这就把一些犹豫要不要进入楼市的人给拽到楼市里面来了。这些投资者认为，毕竟保值是基本功，万一明年后半年通胀压力明显加大，现在出手楼市就是时机。

　　还有，目前的投资者很多是手里有些闲钱的，例如，那些不让再开小煤矿的煤老板，那些从股市里获利丰厚的人，那些仍然让大量资金漂移在实体经济之外的逃荒者，那些从拆迁赔偿中获得高额赔偿金的原住民，等等。他们也许只是很小一部分，但足以让楼价维持在高位继续运行。

　　所以说，金融政策对楼市的影响有多大，还得继续深入观察。

　　典型声音：“目前房贷政策只是银行‘一家之言’，而且每个地方制定的标准都不一样，有的明确表示仍会放宽金融政策，有的说还没有正式通知。让人心存疑惑。金融政策对楼市肯定是有影响的，但影响有多大，还要看政策的执行力如何。”

　　——城市旅游与地产研究主任 宋 丁

漫画：乐竣宏 房贷优惠政策还能持续多久？

本报记者 郑东升／摄