| 来源： |
卓越理财 |
发布时间： |
2009年08月11日 15:10 |
作者： |
静 |
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全国楼市成交高位盘整
文/高静 2009年6月，全国楼市成交延续2月以来的上涨趋势，多数城市成交量同比增幅较为显著（超过50%），杭州和青岛同比涨幅分别高达360.6%和224%，但环比来看，成都、深圳等多个城市成交量环比下降。12个重点城市综合指数和住宅指数均环比上涨；部分城市写字楼和商铺指数环比亦呈逐步回升态势。
指数环比均上涨，价格呈稳定回升态势6月，十二个重点城市综合指数环比均上涨，价格呈稳定回升态势。从环比增幅来看，深圳综合指数环比增长1.66%，比上月回落0.27个百分点，但涨幅仍居12个城市之首，大部分样本项目上调报价，且超过1/5的项目价格调整幅度超过5%。广州环比涨幅仅次于深圳，为1.18%，天津涨幅最低，为0.31%。全国整体市场继续保持稳定回升态势。
12城市住宅指数均上涨，广州、深圳涨幅居前6月，在全国大多数城市成交量持续回升态势的推动下，部分开发企业趁势提高报价，全面拉升了本月住宅指数。12个重点监测城市住宅价格指数环比均增长，广州、深圳、重庆环比增幅居前，其中广州增幅最高，环比上涨1.89%，涨幅与上月相当（5月指数环比涨幅为1.87%）；环比涨幅最低为青岛，环比上涨0.46%。从同比变化看，重庆和成都同比跌幅居前，降幅分别为7.72%和4.71%。
开发企业推盘速度放缓，上半年累计新增供应量不及去年同期，成都、北京降幅居前受2008年房地产销售大幅下降的影响，开发企业今年纷纷放慢推盘节奏，主要城市新上市面积明显不及去年同期。6月，开发企业推盘速度比上月略有减缓，新增供应环比下跌的城市占1/2，北京、杭州新上市面积环比降幅居前，分别下降42.9%和16.1%。
从上半年累计新增供应来看，新上市面积明显不及去年同期。8个可比城市累计新增供应同比均为负增长。北京新增供应面积同比下降35.7%，降幅在8个可比城市中最高。成都、武汉、深圳等城市同比降幅在20-30%之间。
主要城市成交量高位震荡，同比仍大幅增长，但6月环比增速放缓或下降2009年6月，重点城市中大多数城市住宅成交量继续保持上升态势，但环比增幅明显缩小，且有7个城市交易量环比下降（上月为5个），其中成都、苏州环比跌幅居前，分别高达35.4%和25.5%；上海、重庆、南京与上月基本持平。同比来看，11个重点城市均保持增长，其中杭州增幅高达360.6%，青岛、天津等7个城市增幅均超过120%，北京、成都、上海、南京增幅保持在50%-100%之间。
从上半年累计情况看，杭州、深圳、天津成交面积同比分别增长180.4%、148.9%、115.5%，苏州、重庆、青岛等城市同比增幅亦超过或接近100%。综合来看，主要城市成交量同比仍大幅上升，环比下降局面有所扩大，市场呈高位震荡之势。
住宅库存逐步被消化，出清周期继续下降2009年上半年，多数城市累计供应量不及去年同期，而成交量相对去年显著增长，因此使得可售量持续走低，出清周期逐步减少。以过去6个月的平均交易量来看，武汉出清周期降低了3个月（从上月的20个月下降到本月的17个月），苏州、青岛出清周期缩短了2个月，北京、深圳、杭州缩短了1个月，总体看全国主要城市的市场存量正不断得到消化。
龙头企业销售业绩大幅增长，带动楼市整体回升2009年上半年，重点开发商销售额增长明显。万科销售额和销售面积分别为307.6亿元和348.8万平方米，分别同比增长27.5%和31.2%，是首家销售额突破300亿元的大型房企。保利地产销售额突破200亿大关（210.54亿元），增速远高于行业平均水平，与万科的差距不断缩小。金地上半年销售额和销售面积同比增幅均超过70%。截至6月30日，富力地产协议销售额达128.3亿元，同比增长67%，销售面积为134.56万平方米，同比增长86%。值得一提的是，绿城前5月销售额为115亿元，而6月单月实现销售额近百亿（96亿元），创历年最好水平。
另据媒体报道和企业披露，龙湖、远洋、华润、世茂等多家企业已接近或突破100亿元。随着一些大型房企去年底开发项目的逐渐上市，预计下半年整体销售业绩将更加强劲，对后市的信心也逐步恢复。
2009年6月，全国及主要城市商品住宅成交量继续上扬，绝大多数城市楼市对外报价均上涨（12个城市中，3、4月住宅价格指数环比上涨的城市均为8个，5月上升为10个，本月12个城市均上升），从而促使各城市综合价格指数均环比上涨。万科、保利等龙头开发商成交量继续大幅增长，带动整体楼市稳步回升。与此同时，12个城市中有6个城市成交量本月出现环比下降（上月为5个），且3个城市涨幅低于10%。从5月开始楼市成交量持续环比大幅增长的局面呈现微妙变化，市场呈高位震荡态势。在多数城市项目报价上调和供应短缺的情况，未来市场成交量继续维持高位有一定困难，将可能在一个时期内产生小幅波动。价格方面，随着部分开发企业资金压力的逐步缓解，预计下半年房价将会稳步上升，个别新增供应不足的城市可能有较快增长。
（高静中国指数研究院总院中国房地产指数系统）
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