| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年08月05日 08:10 |
作者： |
黄宾 |
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黄宾
楼市调控政策的传导效应开始有所显现。一个极为典型的例证是，商业银行给房产中介的返点由高峰期的1.5%~1.8%降低到了0.5%。
所谓的“返点”，是二手房交易中的一项“潜规则”，即中介公司把客户推荐给某商业银行做按揭贷款，该银行要给予中介公司一定比例的“返佣”。楼市本轮反弹演绎至今，投机氛围日益浓厚，而资金供给状况则成为决定投机活跃度的标杆。“返点”潜规则骤然遇冷，表明商业银行的房贷业务已开始大举收缩，这或许预示着楼价暴涨走势即将出现变化。
在之前调控政策和经济形势变化的共同影响下，楼市终于在2007年底中断了“十年牛市”，进入到一年有余的调整期。然而，今年春季，沉寂已久的刚性需求渐次爆发，带动楼市进入“小阳春”。笔者以为，其后的楼市价格飙升却不能归因于刚性需求，毕竟以自住为目的的需求并不可能成为拉升价格的主力。相形之下，改善性需求的价格弹性则要略高，但是随后楼价的快速拉抬、二手房东的频频跳价，已然超出了人们的承受界限，导致这部分需求真正入市成交的比例并不高。所以，本轮楼市反弹的始作俑者只能归咎于投机需求了。拥有一定资金实力的投机客在今年楼价松动之初踊跃入市，由于他们的价格弹性为负，即楼价涨幅越高反而能激发出更多的投机需求，所以楼价才会在今年一举收复失地，部分城市的楼价甚至超过了2007年的历史峰值。
显然，投机需求主导下的楼价上涨缺乏坚实的基础，它们对资金供给状况具有极高的敏感性。一旦资金流动性有些许转向，投机资金便会闻风而变。6月中旬，银监会发文重申，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇，楼市立现见顶迹象。7月份，30个城市的商品住宅总成交面积环比下跌约4%，其中有15个城市的商品住宅成交面积环比下降，北京、上海、广州、深圳4个一线城市还首次出现月成交量全部下跌的局面。
可见，对于房地产市场走势与政策导向的问题，可以用两个“二”来概括：即房地产的投机炒作氛围要看二手房的交易状况；而调控政策的力度与导向则要看对第二套房的监管力度。房价之所以具有资本品的暴涨暴跌属性，就是因为除了自住的刚性需求外，投机需求在其中也不乏兴风作浪。而投机需求的存活有其源头与出口，所谓源头就是炒家要购买两套及以上的房源，所谓出口就是需要在二手房市场上出售以兑现获利。正因此，二套住房的政策监管能够卡住投机需求的源头，而二手房市场的交投状况与价格走势则决定了炒家的利润空间。时下，监管部门重申二套房贷政策，对投机需求可谓是釜底抽薪。回顾以往，上一轮楼市的止涨见顶恰是与二套房贷政策的推出密切关联的。
正所谓“春江水暖鸭先知”，房产中介市场地位的滑落预示着楼市即将转向。在这一关键时刻，相关调控当秉持原有方向。唯有如此，未来楼价才会有回归理性的希望。
（作者系上海第一财经频道主持人；经济学博士）
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