| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2009年08月05日 07:37 |
作者： |
陈波 |
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上半年，房地产市场经历了一轮快速复苏，全国70个大中城市房屋销售价格指数甚至超越了2007年的最高点；沉寂了一年多的“地王”频频显现，开发商拿地热情高涨。下半年房地产将何去何从？对其后市研判尤为重要。笔者认为，从市场供给和需求的角度来看，下半年房地产市场成交将回落，房价在供给大幅减少的预期下，维持在高位震荡。
保增长 房地产投资尤为重要
上半年房地产市场的回暖有两大鲜明特点。其一是刚性需求的集中释放。以领涨全国房地产市场的深圳为例，2007年10月份深圳房价见顶，均价为17350元/平方米。随即陷入长达15个月的调整，不仅成交量大幅萎缩，均价也逐月回落至2007年初的水平。2009年初以来，被压抑了半年有余的刚性需求逐步释放，成交在春节前后开始放大。
其二是投资需求的低成本释放。自全球性金融危机爆发以来，央行逐步实行适度宽松的货币政策，多次下调了金融机构存贷款基准利率。以首次购房最优惠利率计算，投资需求仅需支付4.158%的财务成本即可满足。在房价回调的背景下，贷款购房的月供极易被租金所覆盖。由此，被长期抑制的投资需求也开始释放。
在上述背景下，上半年的房地产市场“量增价升”。但在一派欣欣向荣的景象中，银监会要求商业银行严格执行国务院2008年12月下发的131号文和央行2007年9月下发的359号文，核心即是“二套房”政策，其中首付要四成，利率为基准利率的1.1倍。本质上来看，银监会并未出台新的房地产调控措施，但挤压房价泡沫，为过快反弹的房地产市场降温的目的不言而喻。
为什么如此呵护房地产市场？我们不妨从“保增长”的角度去理解。统计局数据显示，在GDP增长的三大需求中，最终消费对经济增长的贡献率为53.4%，拉动GDP增长3.8个百分点。资本形成总额对经济增长的贡献率为87.6%，拉动GDP增长6.2个百分点。国外需求对经济增长的贡献率为负41%，下拉GDP增长负2.9个百分点。不难看出，上半年7.1%的GDP同比增速中，投资带动的部分超过了九成。而分解来看，上半年全社会固定资产投资91321亿元，同比增长33.5%，其中既有国家4万亿元投资计划释放的需求，也有民间投资特别是房地产开发投资的贡献。1-6月，全国完成房地产开发投资14505亿元，同比增长9.9%，在城镇固定资产投资中的占比高达18.57%。如果说下半年经济要步入确定性复苏，那么经济增长对投资的依赖仍将延续，而房地产投资尤为重要。
严格执行“二套房”政策或敲山震虎
房地产市场能否健康发展，成为管理层关注的焦点。严格执行“二套房”政策成为敲山震虎的工具，隐含的政策基调即是房价不能再大幅飙升下去，否则既超出了刚性需求的购买力，也会带来新的库存，从而造成社会资源的极大浪费。不过，笔者认为，此举对房价的影响不会太大，对成交的打压作用则会比较明显。
首先，去库存化接近尾声，下半年房地产市场的供给受限。一般而言，开发商从拿地到新建商品住宅的预售，极限周期为6个月，大部分情况要9～12个月。经历了上半年房地产市场的快速回暖之后，大部分库存被消化，甚至有部分去年四季度新开工的项目也被推向市场。而开发商确认市场回暖，开始大规模拿地是在今年二季度，这也预示着三季度竣工面积不会太多，四季度或者明年一季度才会有比较多的新建商品住宅推向市场。以房地产开发企业的龙头万科为例，今年2、3、4月均未拿地，但仅5月份就新增土地储备计容积率建筑面积超过100万平方米。另外，加上开发商认为行情反转，捂盘现象也屡见不鲜。因此，笔者判断，至少三季度的新建商品住宅供给会显著下降。
其次，房价的快速反弹不仅抑制了刚性需求，也挤出了部分投资性需求。上半年房地产市场的“量增价升”行情，一线城市房价反弹幅度大致在30%左右，二、三线城市房价涨幅也在20%左右，领涨全国的深圳房价涨幅高达40%。在如此短的时间内，房价的大幅上涨难免会让刚性需求望而却步。对于投资性需求而言，也会因房价上涨空间被挤压、租金难以覆盖月供等因素受到打击。最直接的反映就是二手房成交的环比下滑，持币观望的情绪会逐步抬头。
笔者认为，上半年成交看需求，下半年成交看供给。整体而言，上半年房地产市场处于去库存化的进程中，需求直接决定了成交的大小。而下半年供给会大幅减少，需求也受到有效抑制，根据木桶原理，成交受供给决定的因素要大一些。至于二手房的供给，则受市场需求的直接影响，如果房价继续上涨，预计二手房的供给会持续攀升。
从市场供给和需求的角度，大致可以判断下半年房地产市场成交的回落。但从管理层关注房价泡沫的政策初衷来看，房价大幅走高的可能性不大。比较可能的是房价在供给大幅减少的预期下，维持在高位震荡，直到四季度大量新建商品住宅推向市场，或者市场成交完全不惧政策面的风险，再继续放大。到那时，管理层出台新的房地产调控措施就很有必要了。（作者系中国银行私人银行（深圳）投资顾问）
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