| 来源： |
卓越理财 |
发布时间： |
2009年04月04日 15:11 |
作者： |
杨红旭 |
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引言：
楼市经受经济危机的打击之后，市场形势不容乐观。开发商翘首观望，降也不是，不降也不是；购房者却十分期待大幅降价。然而房市的触底反弹究竟在何时？
2010年楼市触底反弹可能性大
文/杨红旭
就当前来看，全国楼市的预期是向下走的，短期内市场不容乐观。然而另一方面，随着越来越多、越来越强的救市政策出台，市场预期会必然受其影响，慢慢改变，终会迎来由量变到质变的时间节点。
楼市的新增长期从经济发展的周期性规律来看，楼市周期基本与经济周期同步。改革开放以来，我国经济经历了三个周期，第一个周期（1979-1990年）的高峰出现在1984年（GDP增长15.2%），低谷出现在1990年（GDP增长3.8%）。第二个周期（1991-2001年）高峰出现在1992年（GDP增长14.2），低谷出现在1999年（GDP增长7.6%）。第三个周期从2002年开始，2007年达到高点（GDP增长11.9%），若按前两次规律，2011-2012年将有可能迈入新的增长期。
另外，对比1998年和2008年中央两次救经济，可以发现二者面临的外部环境和采取的措施有许多相似之处，但1998年GDP增速却没能守"8%"的关口，降至7.8%，1999年进一步下滑至7.6%。由此，我们认为2009年中国GDP增长必然继续下滑，能否保住"8%"，形势并不乐观，2010年经济增长会有所回暖，但很难进入下一轮增长期，因为分析上一轮经济调整，在经历1998-1999两年低谷之后，2000-2001年GDP增幅为8%多点，仍然属于低位盘整期，直至2002年才重新迈上9%大关，迈入新一轮增长。由此，我们可以大致推测，本轮中央救经济，虽然力度很大，但也很难在两年内显著提升经济，2009-2010年，我国经济基本上会在低部调整。
房地产市场周期基本与宏观经济同步，有时会稍微提前一段时间，因此预计2009年中国楼市仍然继续下滑，市场底部极有可能出现在2010前后，其后会维持1-2年的小幅上行加盘整的态势。还有，楼市回暖的时间节点还跟政府救市的力度有关，如果2009年中央和各地政府持续加大救市力度，则不排除市场在2009年下半年见底的可能性，总体来说，这种可能性较小。
另外，2009年在全国房地产市场整体下行的背景下，各地房地产市场的运行态势会有明显差别。部分城市将会出现明显下滑，而一些城市的表现会相对比较稳定，还有少数城市可能会调整到位，下半年可能出现触底反弹。
总体而言，我们认为本轮房地产市场必然是一次三年左右的中期调整，而目前仅仅才调整了一年，房价仅仅开始环比下跌才一个季度。几个月前，上海易居房地产研究院综合研究部曾做过一项全国房地产泡沫的专题研究，以2007年房价收入比衡量，大部分一二线城市房价都存在泡沫。以上海为例，房价应在2007年的基础上下调15%左右，但2008年以来，即使拿11月均价与2007年12月的11714元相比，又上涨了13%。这就意味着，在11月的价格基础上，上海房价需要回调20%左右，才能会趋于比较合理的位置。正由于此，《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》才破例地提出："房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。"楼市今年有望见底从成交量上判断，2009年房地产市场可能会到达底部，上文已有所述，部分城市已经出现成交量"超跌"现象，而我国住房需求的基本面没有大的改变，投资和投机需求大幅萎缩，然而以首次置业和二次改善为的自住需求依然大量存在，正是这些需求将使2009年成交量维持在一低位盘整的状态，不可能在2008年下半年这样的低位基础上继续大幅下跌。
综而言之，2008年我国房地产市场真正出现由涨到跌的拐点，而2009年将更加不容乐观，总体下行势不可免。目前，政府和行业最应提防的是房价过快、过度下跌，这也2008年上半年国家就明确提出的"防止房价大起大落"。如果真的出现房价大落，则不仅危及企业，而且不利市场稳定发展，若不加以防范，则有可能出现市场"硬着陆"。由于目前国内外经济形势非常不乐观，按照市场下滑的惯性，未来几个月，全国房价环比跌幅还可能继续扩大。针对于此，政府必须予以足够的重视，加大稳定市场、剌激需求的政策力度，在放松二套房贷政策、减免交易环节的税收等方面应进一步加大力度，地方政府则可以因地制宜的在购房抵个调税、购房予以贷款贴息、购房入户等方面进行更大力度尝试。（上海易居房地产研究院综合研究部部长）
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