| 来源： |
卓越理财 |
发布时间： |
2009年04月04日 15:01 |
作者： |
钟文辉 |
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北京住宅成交逆转--2009年2月市场综述
文/钟文辉
2009年2月,仍处于传统楼市销售淡季，由于开发企业对目前楼市信心不足，推迟项目开盘，市场新增供应明显萎缩；由于受购房利好政策及开发商大力促销的共同影响，去年市场积蓄的刚性需求有所释放，消费者购买意愿有所增强，成交量环比上涨；但价格在回落，住宅和商铺指数环比持续下滑，而写字楼指数相对稳定，表现小幅上涨态势。
价格走势北京房地产市场仍旧低迷，城市综合指数持续下滑北京房地产市场延续2008年下半年以来的持续低迷，价格继续下滑，具体表现为2009年2月城市综合指数、住宅和商铺指数的持续下滑；2月仍然为传统的房地产销售淡季，开发企业对当前楼市信心不足，放慢开发脚步，推盘速度也大幅减缓，对外销售报价也在持续下降；市中心占据地理优越位置的写字楼价格出现上涨，拉升写字楼指数小幅回升。
供应情况新盘上市量急剧萎缩，新增住宅供应量仅7.45万平方米本月北京住宅市场新增上市量急剧萎缩，创历史新低，仅为7.45万平方米，环比下降77.09%，同比下降54.00%。
北京2月新批准上市量分布在朝阳、丰台、昌平和延庆县，市场供应郊区化明显；丰台区上市量最大，为245套和4.10万平方米。本月新批准上市量全部为普通住宅，没有新的公寓、别墅、保障性住房供应。
成交情况住宅成交量有所回升，保障性住宅成交占比进一步萎缩本月虽然仍为传统的销售淡季，但受购房利好政策及开发商大力促销的共同影响，去年市场积蓄的刚性需求有所释放，消费者购买意愿有所增强，住宅销售量环比出现回升；2月住宅成交面积达到69.44万平方米，同比环比分别上涨168.38%和21.82%，但仍低于2008年平均水平的74.65万平方米，更低于2007年和2006年平均水平。2月保障性住宅成交环比持续下降，本月成交5.84万平方米，成交占比从1月的18.31%下降到本月的8.41%，自去年8月以来首次降低到10%以下。
商品住宅日均成交套数增加，略高于2008年全年水平2月虽然为传统的销售淡季，但富力又一城、世纪星城、文成建筑等项目采取积极的降价政策，本月均取得较好的销售业绩，在这些热销楼盘的带动下，北京全市成交套数环比上涨24.19%；日均成交209套，大于2008年全年的160套。2月户均成交面积为109平方米，较1月的99平方米，上涨9.98%。
供需对比住宅新增上市量持续下滑，供需比值回落2009年2月，由于新增上市量的急剧下降，而住宅成交环比涨，使得供销比（新增上市面积与销售面积）继续回落，本月为0.12；供销比虽然有较大的回落，但住宅库存规模压力仍较大，目前住宅可售规模达到1819.19万平方米，如果按照前6个月（包括本月）平均销售面积计算出清周期，仍达到20个月，仍旧高于国内其它主要城市，住宅供过于求的现象仍然存在。
可售面积继续小幅下滑，出清周期有所降低，但仍保持高位截至2009年2月底，北京住宅可售面积仍维持高位为1819.19万平方米，北京库存水平2009年以来连续两个月出现回落，最主要原因是是开发企业对当前楼市信心不足，放慢推盘速度，导致新增上市量大幅萎缩，库存出现下滑。
2009年2月住宅成交增加，新增供应减少，库存水平降低，使得当前出清周期有所下降，但仍保持高位，为21个月。2007年住宅市场供需两旺，出清周期在9-12个月内浮动；而2008年4月以来，由于交易市场的转冷以及新增供应的加大，出清周期急速上涨，2008年9月达到历史最高点为26个月，随后因新增供应的减少，出清周期稍有回落，但仍保持在20个月以上。
市场总结2月为传统的销售淡季，北京新增住宅供应急剧萎缩，但成交量受购房利好政策及开发商大力促销的共同影响，去年市场积蓄的刚性需求有所释放，成交量环比出现回升；住宅价格随着降价促销楼盘的增多而持续下降。虽然销售有所增加，但累计库存量依然巨大，市场供给的压力依然严峻，住宅出清周期仍保持在20个月以上，供过于求矛盾未能根本性缓解。
钟文辉中国指数研究院总院中国房地产指数系统
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