| 来源： |
卓越理财 |
发布时间： |
2009年04月04日 15:42 |
作者： |
易宪容 |
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文/易宪容
今年总理的政府工作报告，谈到房地产市场方面的内容较多，而且也是历年报告中房地产内容最多的一年。对于报告关于房地产市场内容的阐述，基本上是在2008年131号文件基础上具体化，没有超过131号文件的内容。
从报告房地产政策内容来看，其表现出以下几个方面的特征：一是报告中看到了房地产市场对扩大内需的重要性，但是房地产内需扩大的基点要放在居民的自住性消费上，放在房地产市场发展是改善全体居民的基本居住条件上。无论是保障性住房，还是商品性自住性购买的各种优惠政策都表明了这一点。否则让房地产又成为炒作的市场，即有不少开发商希望的那样，放开房地产投机市场，那么这个市场不仅不能够扩大内需，也无法造就中国繁荣，反之又会把中国带入房地产泡沫泛滥的深渊。
二是既然报告中明确了当前房地产市场是消费为主导的市场，那么房地产的价格就得由绝大多数居住实际支付能力来决定。因此，当前国内房地产市场的需求是否能够释放出来，或房地产市场能否成为扩大内需的动力，在于房地产市场的价格能够适应绝大多数居民实际支付能力。因此，2009年的房地产市场价格的调整可能成为绝大多数居民住房需求能否释放出来的关键。一些房地产开发商希望政府出台有利他们的政策把房价托在房地产投机者所定位的价格上是不可能的。而且，这里大家也应该看到，房地产市场稳定并不是让价格稳定在某个高位，而且要让房地产消费需求释放出来，让这个市场供求关系达到平衡。只有房地产供求关系实现平衡，才能够保证房地产市场投资与需求稳定。
三是对于取消对第二套住房的限制问题。这次报告提出明确的标准。市场上都会认为是这是一个新的东西，是房地产市场的重大利好。但报告仍然对二套住房条件放开给了明确的限制，只有是自住性的普通住房才能够比照首次房贷的优惠条件。而且，不仅对二套住房限制放开限定了条件，更为重要的是，在整个房地产市场的价格进入下行通道，二套住房优惠政策放开可能会增加商业银行的风险并收益不高，由于二套房放开的掌握在商业银行手上，商业银行对此政策的积极性是不确定的，关键看商业银行对二套住房购买者及整个行业下行风险的判断。
如果房地产开发商能够顺应全球经济的周期性调整，降低房地产企业利润预期，让房价降低到绝大多数住房消费者有支付能力的价格水平上，那么房地产市场的需要就能够释放出来。而且房地产需求释放大小，就要看房地产企业房价调整的深度。在这种情况下，房地产才能够持续稳定的发展。我想，这是2009年房地产市场得以发展或回归理性的根本所在。现在的情况是，政府政策确定了，市场完全改变了，购买住房的对象不同了，那么房地产企业不改变企业利润预期能行吗？
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