| 来源： |
投资有道 |
发布时间： |
2009年04月04日 11:01 |
作者： |
赵文哲 |
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2009年的春天，面对全球金融风暴的寒流，学区房与婚房双管齐下，在楼市量升价跌的行情下，释放了压抑已久的购房需求，一起带动了上海楼市的 “小阳春”。
“学区房”的走俏，究其原因：一是根据上海的教育政策，孩子就读中小学，是按照学区来划分的，即孩子的户口在哪个学校所属学区，那么孩子就要去对应学校的学区报名上学。于是想让孩子读名校的家长便选择购买“学区房”；二是好学区的二手房价格水涨船高，因为很多购房者认为，买下这里的房子等孩子读完后至少可以再保本出让，保值增值效果更加明显；三是购买学区房还可用来出租，出租回报率相对较高且有保障。
徐家汇：名校云集，总价低，小房源供应紧张
代表学校：汇师小学、徐汇区第一中心小学、向阳小学、建襄小学、世界外国语小学、上师大附小、南洋模范中学、上海中学、位育中学、徐汇中学、上海交通大学等 。
徐家汇地区，拥有优越的地理位置和成熟的生活配套，教育资源丰富，几所上海市首屈一指的中小学都集中在此，因此徐家汇成为很多学区购房者的首选。特别是汇师小学、向阳小学、建襄小学、高安路一小等名校周边的二手房最受欢迎。
例如汇师小学，对口中学为淮海中学、徐汇中学和市四中学，周边房源比较紧张。由于总价低以及回报率较高，加上孩子读书的刚性需求，80万左右的“户口房”成为热点，价格合理的好房源会出现断货局面，均价在1.8～2万元/平方米。次新房如东方曼哈顿、泰德苑等，所售房源面积偏大，总价高，两房总价在250万元左右。其中东方曼哈顿作为徐汇高档楼盘的主角，即使是最差的房型，成交均价也保持在2.8～3.1万元/平方米。
静安：好学区，好地段，高价格
代表学校：威海路三小、静安区第一中心小学、市西小学、静安区教育学院附校、市西中学、华东模范中学等。
静安区作为传统意义上的市中心，由于稀缺的地理位置，该区的楼盘价格一直居高不下。对口静安区第一中心小学的静安枫景苑和静安国际广场价位都较高，静安枫景苑目前均价3.4万元/平方米，静安国际广场2.2万元/平方米。而对口“一师附小”的三和花园均价2万元/平方米，相对较低，因此关注度和成交量也较大。有的客户，100万元买套一室户，只是为了挂户口方便孩子入学。
南静安的市西小学和威海路三小周边的高档楼盘也较多，如中凯城市之光、国际丽都城和茂名公寓等。中凯城市之光目前均价4.4万元/平方米, 国际丽都城均价4万元/平方米，茂名公寓均价2.8万元/平方米。由于茂名公寓的单价相对较低，一房小户型面积常在40平方米左右，因而总价较低，较受购房客户的欢迎。
但是静安相对于其他区域，价格较高，因此对有儿女就学诉求的一般购房者构成一定的总价门槛。
闸北：大宁板块成交量增
代表学校：闸北区实验小学、大宁国际小学、风华中学。
闸北内环内的大宁板块是闸北区学校资源较为丰富的区域之一，如闸北区实验小学、大宁国际小学、风华中学等知名学校。由于名校效应，导致该板块的歌林春天、大宁路540弄的楼盘和慧芝湖花园等“学区楼盘”成交趋热，并促使这些楼盘的买卖成交量环比年前小幅增长。
闸北区实验小学对口的楼盘有歌林春天、绿色丽园、东方明珠等楼盘，如果是改善型客户可以购买歌林春天，3月均价16500元/平方米，好房源在18000元/平方米左右，主要以总价160万元左右的两房和230万元左右的三房为主。该小区靠近灵石公园，居住环境佳。如果是投资或者仅仅落户口，可以考虑大宁路540弄总价在100万元以内一室或者两室的多层房源。另外对口大宁国际小学的慧芝湖花园，新盘连开，二手房源充足，价格在17000～22000元/平方米。明园森林都市和宝华现代城目前对应的是大宁国际小学，但以后随着周边住户增多，是否能上国际小学不好判断。
浦东：洋泾板块供应充足
代表学校：福山外国语小学、建平中学、洋泾实验中学、进才中学等。
位于浦东内环内的洋泾板块，是浦东新区著名的教育优势板块，不少原非普通住宅的叫价已经下降近一成，成为普通住宅，但始终保持较为稳定的成交量。如中星海上景庭、山水国际等“对口名校”的挂牌次新房供应充足，需求稳定，因此价格比较坚挺，中星海上景庭均价17000元/平方米左右，山水国际均价22000元/平方米左右。
购买学区房需理性
尽管购买学区房有利于给孩子提供一个较好的学习环境，但是值得提醒的是，各校对口入学的住宅小区会随着招生计划数与地段生源数的变化而存在变数，因此在购买学区房的时候不能仅凭中介的一面之词。另外虽然尽早落户是关键，因为有的学校要求户口落下在两年、三年以上，但是由于学区房每年都有变化也不宜购买过早，一般来说各区规定不同，提前1～3年考虑即可。
另外到底怎样的学校是好学校，不同的家长也有不一样的看法。给孩子选择好学校没有错，但是不能忽略孩子的个性特点，还有自身的购买力和需求。要根据自身的资金实力和还贷能力确定购房预算，充分考虑各种可变因素，适当考虑对口学校。
对于自住需求，考虑的首要因素是居住的舒适性。除了要考虑到出行的便捷程度、商业、医疗等，还要考虑小区居民整体素质。对于投资需求，在子女报户口等教育问题解决后，一般就会将房子出租，因此不妨考虑面积较小一些的房子。
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