| 来源： |
卓越理财 |
发布时间： |
2009年04月04日 15:09 |
作者： |
钟文辉 |
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全国楼市成交反弹 部分城市指数出现逆转
文/钟文辉
2009年2月，全国楼市成交量普遍上涨，除南京和青岛住宅成交量环比有所下降外，其它各城市均大幅反弹；但各城市的房价却表现各异，以深圳、上海为代表的城市各项物业指数较上月回升；而其他大部分城市仍然以价格下调为基调，各项指数持续下降。
表1：2009年2月全国十二城市综合指数及各分物业指数变化表
城市 城市综合指数 住宅指数 Hedonic指数 写字楼指数 商铺指数
指数 环比变化 指数 环比变化 指数 环比变化 指数 环比变化 指数 环比变化
北京 2430 ↓14 2210 ↓19 935 ↑5 2702 ↑7 3673 ↓5
上海 2326 ↑4 2118 ↑7 953 ↑14 3262 ↓1 2479 ↓15
广州 1902 ↓12 1565 ↓15 693 ↑9 1889 ↓1 4447 ↓10
深圳 2787 ↑14 2258 ↑17 726 ↑11 4053 ↑17 4854 ↓10
天津 1597 ↑3 1398 ↑7 689 ↓5 1771 ↓8 2823 ↓17
武汉 967 ↓3 841 ↓6 508 ↓10 692 ↑3 2328 ↑12
重庆 1014 ↓8 749 ↓7 487 ↓5 959 ↓10 3082 ↓14
南京 1226 ↓9 1011 ↓9 786 ↓11 2025 ↓1 1647 ↓13
杭州 1714 ↓1 1589 ↓1 727 ↓14 2000 ↓1 2220 ↓2
成都 1035 ↑2 741 ↑3 454 ↑8 1069 ↓9 3191 ↑7
苏州 1480 ↓7 1422 ↓11 744 ↓14 1568 ↑8 1784 ↓1
青岛 1222 ↑5 1107 ↑6 529 ↑1 1707 ↑3 1360 ↑1
注：“城市综合指数”=“住宅指数”×权重+“写字楼指数”×权重+“商铺指数”×权重；“Hedonic指数”为剥离区位、建筑类别、结构等特征影响的同质住宅价格指数。
城市综合指数走势整体保持平稳，环比涨跌幅度未超过1%
2月中国十二大城市综合指数涨跌互现，整体保持平稳，涨跌幅度未超过1%。其中上海、天津、深圳、成都和青岛环比上涨，其他城市环比下跌；就各城市涨跌幅来看，重庆跌幅最大，为0.80%；深圳涨幅最大，为0.50%；其他城市幅度均较小。
部分城市住宅指数逆转，但幅度趋缓
2009年2月仍为传统的销售淡季，大部分城市住宅项目对外报价仍延续1月下降趋势，住宅指数持续下降；深圳、上海、天津、成都和青岛住宅指数止跌上涨，但涨幅趋缓，均在1%以内；其中，深圳环比涨幅最大，为0.76%。
开发企业推盘意愿不高，新增供应明显萎缩
2009年1-2月，开发企业推盘数量明显减少；从重点城市的住宅新增批准上市面积变化来看：除武汉外，其他主要城市2009年1-2月住宅新增批准面积同环比均出现大幅下降，降幅多在50%以上，杭州甚至超过80%。
主要城市成交成交量反弹明显，苏州、武汉环比增长一倍以上
2009年2月除南京和青岛住宅成交环比有所下降外，其它各城市均大幅反弹；其中，苏州和武汉两城市住宅成交量翻番，环比涨幅在100%以上；重庆、天津和成都的成交环比涨幅在50%以上；而北京、上海等一线城市增速相对缓慢，环比涨幅在50%以内。
为去除春节所在月份不同带来的影响，将1-2月累计成交面积与去年同期进行对比，可以发现：重点城市2009年1-2月成交量增长较为明显。12个重点城市中，除武汉、青岛和上海住宅成交面积同比下滑外，其它城市均出现较大幅度上涨，且涨幅均超过15%，深圳同比增幅达225.6%，在十二个城市中最高。
2月可售面积持续回落，但北京、成都、武汉等地库存压力依然较大
2009年以来，开发商普遍减少推盘数量，加之2月成交量的普遍上涨，各主要城市住宅可售面积持续走低，出清周期小幅下降；但相对于2008年初的库存水平，除深圳库存压力有较大幅度的缓解外，其它各城市的库存压力仍较大。北京、成都、武汉和重庆住宅库存量达到1000万以上，其中北京达到最大为1819.19万平方米。
2月品牌开发企业销售继续大幅增长
2009年2月全国楼市成交表现反弹的背景下，万科、中海、金地和保利等品牌开发企业表现尤为明显，成交逆转，成交量翻番；其中，万科销量达到最大，销售面积和销售金额分别达到51.7万平方米和38.9亿元，环比分别上涨了80.77%和77.78%；而从环比增幅来看，金地表现最为明显，成交面积和金额为17.9万平方米和11.7亿元，环比涨幅分别达到263.08%和132.02%。
为排除春节因素的影响，从各企业1-2月累计的销售量来看，各企业销售指标同比均出现80%以上的增长；可见，在目前仍旧低迷的市场情况下，品牌开发企业的销售市场份额更加突出，也可表明，目前楼市成交的增长主要是因为部分企业、部分楼盘的热销拉升，并非所有项目成交均上涨。
从2月份万科、保利地产等龙头企业销售表现来看，正是通过更合理的定价和更多样化的营销手段，加大促销力度，销售量实现销售的反弹增长，以此实现了快速回笼资金，一定程度地缓解资金压力。而在未来几个月传统的楼市销售旺季，各企业均准备加大推盘量，以较低价格入市的营销手段，实现资金的快速回笼。其中，2009年3-4月金地集团新推和加推的项目有佛山九珑壁、广州荔湖城、天津格林世界、上海格林世界、上海未未来、上海湾流域、武汉格林小城、武汉国际花园、沈阳国际花园等；绿城也将在3月将推出近5万平方米的新房源，其中绍兴玉园为全新推盘项目推盘面积为1.5万平方米。
2009年2月，全国楼市逐渐走出春节因素的影响，加上各种利好政策以及开发企业降价幅度增加，成交量开始恢复性反弹，大部分城市成交面积环比表现上升；但从各大品牌企业的销售量数据来看，其销售量增幅远大于各城市的平均增幅，可见项目个案的影响力度仍将占据市场主导，目前楼市成交量全面、持续回升还未出现。随着即将到来的传统销售旺季，开发企业将加大楼盘供应量，采取低价入市的营销手段，加大促销力度，以实现销售量持续增长，快速回笼资金的目的；预计市场成交也将随着供应的增加、价格的回落而逐步上涨。
钟文辉 中国指数研究院总院
中国房地产指数系统
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