| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2010年08月07日 05:39 |
作者： |
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发帖人：执着倔强的小散
楼市和股市都有一个共同的特性，都是资金推动的。先主要谈楼市。很多朋友喜欢用租售比、回报率、家庭收入和楼价的比、耕地红线等等来讨论多空、涨跌，于是看空者已经叫了几年了，楼市没见跌；看涨者觉得未来几十年看不到降价的可能，楼市一定是一个长期上升的市场。
说说历史，我们以十年为一个时间段，从什么时候开始呢？从1990年开始吧，1990年到1997年，拉动我国经济增长的动力是出口，是沿海地区高速发展和建设的时期。但是到了1997年后，亚洲金融危机，导致我国开始了几年的通货紧缩。具体表现为下岗。当时全国都在改制，经济在转型，于是大量的国有职工下岗，这个时期大概是1997年—2000年左右（我只是说大概），国家为了摆脱这种局面于1998年发文件，提出要拉动内需。而拉动内需最核心的就是开发房地产。因为房地产会带动几十个行业的发展。从2000年左右房价开始慢慢的涨，2000年—2005年我国基本在一个低通胀，高增长的时代，利率水平很低。（插一句，2007年前我国是一个高利率时代，我还记得存钱有大额的保值补贴），2005年后，长期的低利率导致社会财富的大量增加，流动性开始过剩，于是开始推动股市和楼市加速上涨。而这时候我国开始进入加息时代。伴随的加息和提高存款准备金率，股市楼市高歌猛进，在2007年达到一个顶峰（1997年亚洲危机，2007年美国危机，巧合还是规律？？哈哈，各位自己想吧），于是现在的利率在一个很低的水平……
美国等发达国家的现在就是我们的未来，还记得一个故事，80年代一位企业老总去香港考察，看到香港人家个个都有空调，于是断言未来我国也会家家有空调。现在家家都有了。发达国家人人有汽车。我估计再有几年低收入家庭也会有汽车。现在买车的大部分都是高收入和中等收入的家庭。发达国家的公民旅游时很正常的消费行为，我们现在也在靠拢……
归纳一下，第一个十年带动经济发展的是出口；第二个十年带动经济发展的是房地产；第三个十年带动经济发展的大家知道是说明吗？我告诉大家是消费。因为我们是一个人口大国，国外几十年的一个发展阶段我们十年就可以搞定，于是我们改革开放用三十年走完了别人一百多年的路。
通胀和通缩是一对孪生子，通胀来了通缩走，通缩来了通胀走。就好像股市一样，牛市来了熊市走，熊市来了牛市走。但是最健康的状况是股市要慢牛，经济要合理通胀，所以长期看股市一定是上升的，货币也一定是贬值的。关键是要控制速度。股市涨快了就是疯牛；货币发多了，就是恶性通货膨胀。疯牛后面就是黑熊；高通胀后面就是通缩。就好像月圆月缺一样，交替出现。只是熊市比较短，而通缩也是很短的（当然也有个别时候会长，那是特例，不讨论）。
2000年以来的十年，我们资产价格大幅度的上涨，相对于货币已经贬值十年了。所以，我们已经经历了一个长期通胀的时代。这个时代会持续下去吗？已经无法持续了，楼市的上涨已经挤占了消费的蛋糕，三驾马车已经两驾掉链子了，社会资源在房地产上高度集中。房地产现在已经不是单纯的经济问题了，而是民生问题，是ZZ问题......
● 回帖讨论 ●
1ww6666：把股市和楼市做一个对比，因为他们都是资金推动的投机标的，所以有对比性。
股市涨啊涨涨到了5.30——下跌，楼市涨啊涨涨到了次贷危机下跌。
股市继续涨，但是垃圾开始不涨了，而只有蓝筹涨。因为大部分的新股民被股市诱惑进来了，开户数巨增，基金狂发，导致基金推动的大蓝筹狂涨，好像永远都涨不到尽头。而赵丹阳这样的老股民已经开始撤退了.楼市继续涨啊涨，但是大部分的中小城市的楼价开始不涨或者慢涨了.这一次的统计局数据说全国楼价只涨了一点，大家都不信，我却是相信的。因为只有一线城市的楼价在上涨，而全国大部分的楼价已经开始慢涨了或不涨了。这一轮推动地价上涨的都是以前没有涉足房地产的央企，它们像不像新股民呢？
素质不靠金钱堆砌：楼市今年的走势就是盘整，或许微跌，或许小跌，但是长期看就是看涨的。
不破不立。不经历一次通货紧缩，资产价格泡沫是不会降下来的，让人们消费也就无从谈起。通缩必然会带动经济的衰退，会优胜劣汰的淘汰大批低效率的企业，失业率会上升。但是国家会引导产业结构调整，一大批新新产业会吸纳大部分的就业。而我国会摆脱三驾马车的束缚，形成以消费为主、出口为辅的新的经济发展模式。
Dorisk：股市，牛市持股，熊市持币。经济，通胀持资产，通缩持货币。
Dywe3686：一线城市就好像绩优股，二线城市就好像二线蓝筹，地级市就好像垃圾股。
大行情都是熊市低迷——绩优股开始涨，有了挣钱效应带动二线蓝筹开始涨。等它们涨到了一个阶段的时候开始出现比价效应，于是垃圾开始涨。垃圾涨高了，热点又会回到绩优股。这就可以解释二线中小城市在大城市房价见顶后的走势。它们一般都是提前见顶的，二线一下城市没有大城市房价上涨的基础。比如说资金在大城市高度集中，人口高度集中，土地相对稀缺。地产商撤离一线城市进入二线城市发展，就好像绩优涨到80元，回头看垃圾才十几元，这样单纯对比价格有意义吗？你想，广州深圳上海北京的房价都开始下跌了，你所在的小城市会上涨吗？
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