| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2010年05月08日 02:15 |
作者： |
方丽 |
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一边房贷新政打压，一边加息预期升温，“房奴”日子越来越难过
证券时报记者 方 丽
编者按：一边是房贷新政打压，一边是加息预期不断升温，众多房奴们都忧心起在房贷利率上调后该如何理财。实际上，为房贷减压的招数非常多：可以选择提前还贷或者缩短贷款时间，还可以巧用各个银行不同的房贷品种省钱……
提前还款或缩期有技巧
贷款要付利息，加息意味着须多付利息，而减少利息支出最简单有效的途径，就是尽早归还本金和缩短贷款期限。
近期，工薪阶层的小王准备开始办理提前还款。据他介绍，他去年8月购房，贷款本金一共60万元，贷款期限20年，“正好今年加了工资，我计划提高每个月供，将20年还款期限缩短到15年，这样可以节省不少利息”。
实际上，目前提前还贷有5种方式可供选择，提前全部一次性还清；部分提前还款，每月还款额不变，还款期限缩短；部分提前还款，还款期限不变，每月还款额减少；部分提前还款，每月还款额减少，同时将还款期限缩短；剩余贷款保持总本金不变，还款期限缩短。理财专家提醒，在这5种方法中，第2种总体利息支出最少，所以房奴们如果要节省利息，选择缩短期限的方式是最有效的。
不过，提前还贷还须算好细账。理财师认为，提前还贷要根据自身实际情况，若是贷款的前3年，一定要争取多还款，降低贷款本金基数。而且，提前还款最好选等额本金还款法，相同贷款期内，它要比“等额本息还款法”节省利息。而且，还有不少加快还贷频率的贷款产品，如“双周供”等，适合于家庭资金充沛、还贷压力较小的房奴们。
合理投资也不错
对比提前还贷，房奴小周更愿意通过投资来“减压”。
小周表示，提前还贷会放弃不少机会成本，不仅打乱正常的投资节奏，而且若通过投资每年能有超过5%的收益率，不必急于提前还款。小周目前就通过打新股、买卖各类型基金等进行投资，“这两年收益不错，比提前还贷划算”。
类似小周的房奴不在少数，不少房奴打算趁着股市行情好多“奋斗”一阵子。
不过，投资股市适合有专业投资能力的房奴，而银行推出的房贷产品是稳健型房奴的选择。
存抵贷就是不错的投资标的，它是将房屋贷款与还款账户关联管理的一种理财服务，其收益会高于定期存款，房奴不妨采取这样的理财方式，将减压进行到底。
据了解，目前基本上各个银行皆有存抵贷业务，只要开通此业务，还款账户上的资金会按活期储蓄存款计息；并且超过银行规定起存点额度的存款，还会按一定的累进比例被视作提前还贷，节省的贷款利息将作为理财收益返还到你的账户。
理财专家建议，房奴需要了解自己家庭的财务结构，只要家庭的资产负债率处于健康的水平之内，月供支出在家庭现金流中的占比不高，房奴可以将用于提前还贷的钱用于其他投资领域，比如证券市场或其他实业中。
巧用固定利率
加息预期不断升温，固定利率或许能成为一个“避风港”。
准备贷款买房的陈先生，计划尝试下银行的“固定利率”房贷。他表示，浮动贷款利率每年都可能有变化，而固定利率房贷可将5年左右乃是更长时间的利率，固定在一个稳定的水平上，这是一个省心、理想的贷款策略。
深圳一家银行理财师也表示，“如果预期加息，具有刚性需求的购房者适宜选择‘固定利率房贷’。”不过，他也表示，在选择这一还贷方式前，需要先要对整个利率调整趋势有个准确的认识，还要对自己当前和未来几年的经济能力做一个衡量。
据悉，不少银行都有定息房贷的业务，一般按照3年期、5年期、10年期来计算。购房者需要根据自身的还贷能力和资金状况，合理推算贷款期限。大部分银行固定利率房贷最高期限为10年，固定利率也是有所差异，提前还贷违约金和“固浮利率”的转换规定也有所不同。
除了用固定利率外，不少已经采取浮动利率的房奴们可在一些条款上做文章，若在升息期，房奴们可以在贷款合同中修订了“按年调整”条款，改成实行“按月或按日调整”的条款，这样，银行在利率调整后的次月甚至次日就能按新利率与贷款人结算利息。若在降息期，房奴应该选择“即时调整”方式最为合算，因为在降息周期，“按年调整”对贷款购房者是最为不利的，“按日调整”充分享受降息新利率则是最为合算，利息最少。
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