| 来源： |
通信信息报 |
发布时间： |
2009年05月14日 14:08 |
作者： |
董洋 |
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国内房地产市场在经历了一年多的萧条之后，自今年年初以来逐步回暖，一幕幕火爆的展会现场、一间间忙碌的中介身影，已经是不争的事实，相信大家都有切身的感受。
从数据方面看，也相当的正面乐观，就连原先市场预计四月份将有所放缓，而实际上结果却是房地产成交继续保持上升，强势格局不改，并明显出现由京沪深向二三线城市蔓延的态势。
可见，现阶段住宅市场正处于持续去库存化的阶段，仅四月单月，京沪深三地的可售套数与可售面积，均出现了５％－１０％的下降，也就是说，假定开发商仍研判后市不乐观而不开发新项目，那么，照此速度，短则１年就将消化所有库存，而一旦库存清理完毕，开发商轻装上阵，卖方市场的格局很可能重现。
推动房价上涨的因素
回顾中国房地产业的历史，发展的过程中无不充斥着质疑声，但它却傍着荆棘与坎坷一路走来，总体的发展脉络和轨迹是：政策推动—情绪波动—成交变化—行业全面复苏—价格上涨。究竟什么才是动力源泉呢？笔者认为从历史、现实和未来角度看，至少有以下几个方面：
传统观念：东方人传统上对房屋的偏好，“家”的概念深刻，构成了对房地产市场最基础的支持。
人口红利：中国正处于适婚年龄段人群急剧增加的阶段，新家庭的产生需要营造更多“爱的小屋”，正所谓有人会发出“熬得过开发商，熬不过媳妇”的无奈。
高储蓄率：与引发次贷危机的美国不同，中国是一个拥有高储蓄率的国家，这就决定了我们很难发生由高杠杆率推动高房价而引发的房地产信贷危机，相反，改善居住条件，成为降低储蓄率的很好的途径，也意味这我们在这方面有更多的潜力。
社会财富的保全：在这一场席卷全球的金融危机中，中国的社会财富不但没有被削弱和消耗，反而最大限度的保留了下来，这成为在宽松的货币政策下未来资产价格重拾升势的重要源泉。如果你是一个细心的人，你可能会听说春节前的海南到处都是携全款从北方远道而来购房置业的人群，你再看一看节后的车市的火爆，你就会发出中国到底有没有发生经济危机的疑问。
政策导向：百年不遇的全球金融危机使得“保增长，促发展”成为摆在各级政府部门前的一项重要任务，在外部需求严重萎缩，出口滑坡的情况下，刺激内需成为拉动经济马车前行的重要手段。笔者认为，虽然从国内统计数据上，购买房地产被当做投资而非消费，但现实意义上，当属消费范畴，房地产销售始终是内需的重要组成部分。
中国的崛起：进入后危机时代，中国国际地位的相对提升，将显著改变全球人力资源的配置情况，可以预见的是，将有越来越多的外籍人士涌入中国寻求事业发展，这必然对房地产市场特别是一、二线城市的房地产市场构成进一步的支持。
房地产股是“无路”还是“又一村”？
近段时间以来，房地产股表现明显强于大势，Ｗｉｎｄ数据显示，四月份地产行业指数总体上涨７．３９％，而同期沪深３００指数则仅上涨了４．１１％，房地产股跑赢蓝筹股近一倍，未来资本市场或许还将延续这种强者恒强的态势。根据理论和实践，股市一般都会领先于实体经济６－９个月复苏，近期房地产股票的这种走势首先是对前期超跌的修正，同时也是为第二波真正的业绩浪做铺垫。
从政府的角度上说，当前房地产行业这种成交放量、价格稳中有升的态势，正是半年多来政策导向所期望达到的效果，但笔者认为，在刚性需求的驱动下，以稳定房价扩大交易量为核心的措施，最终都会不可避免导致房价在经历了一段时间的复苏后而报复性上涨。
从一种全新的视角看，上证指数已经从１６００点反弹超过６０％，大量个股涨一倍、两倍、三倍、翻两番，财富增值效应明显，因此，笔者有一个大胆的设想：一旦股指达到静态估值上限的３０００点，即整体估值泡沫生成阶段，必然会有部分资金从股票这一虚拟资产中转移出来，配置到房地产类的固定资产上（特别是土地资源稀缺的一线城市），那么房价也就具备了策略性上涨的可能，房地产股的估值也可能动态提高。
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