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工业革命以来200多年来的房地产市场一直存在着18年左右的周期,下跌期往往要持续4年。就中国当前的房地产市场而言,在巨额信贷投放的作用下,本轮房地产周期已经见底。未来数年内,中国房地产将平稳增长,期间龙头地产股的估值应该在2-4倍PB左右,地产股总体将呈现震荡上行走势。
房地产自身的周期为18年左右：工业革命以来200多年的历史表明,一个完整的房地产周期是18年左右;
哈里森的房地产周期模型：房价会先上涨7年(然后可能会发生一个短期的下跌),然后再经历5年的快速上涨,再之后是2年的疯狂。最后是历时4年左右的崩溃;
房地产周期拐点的判断：房地产周期的顶部相对较容易判别。房地产周期顶部往往伴随着利率水平的高点,伴随着信贷、M2、GDP、固定资产投资增速的高点;房地产周期的底部往往难以判别。房地产周期的底部与信贷、M2、GDP、固定资产投资增速关系不显着,与利率的关系相对较为显着——房价的底部往往伴随着利率的底部。但90年代初的全球地产周期是个例外;
中国当前房地产已经见底：在本轮巨额的信贷投放影响下,由于中国高效的货币政策传导以及居民资产选择范围的狭窄,市场信心得以恢复,货币流通速度增加,从而刺激了经济的增长,通胀预期也使得降息预期终结,房地产成交上升,房地产周期已经见底。未来数年内房地产将平稳增长;
房地产周期各阶段投资策略：在平稳增长的前7年寻找增速较快的公司,在房价快速上涨的接下来7年里应寻找前期土地囤积较多的公司;在调整期回避。就当前的情况来看,在下一轮房市和股市的双重泡沫前,房地产股票的估值将长期围绕PB进行,因此投资者应重点关注那些业绩增速较快的公司——这些公司的账面净资产增长得最快。在蓝筹公司里面,招商证券认为能在未来3年内保持相对较高速增长的公司有招商地产和华发股份。
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