房地产:房地产周期的总结与展望::全景证券频道

房地产:房地产周期的总结与展望

来源：	招商证券研发中心	发布时间：	2009年05月14日 14:03	作者：	贾祖国
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　　房地产自身的周期为18年左右：工业革命以来200多年的历史表明，一个完整的房地产周期是18年左右；
　　哈里森的房地产周期模型：房价会先上涨7年（然后可能会发生一个短期的下跌），然后再经历5年的快速上涨，再之后是2年的疯狂。最后是历时4年左右的崩溃；
　　房地产周期拐点的判断：房地产周期的顶部相对较容易判别。房地产周期顶部往往伴随着利率水平的高点，伴随着信贷、M2、GDP、固定资产投资增速的高点；房地产周期的底部往往难以判别。房地产周期的底部与信贷、M2、GDP、固定资产投资增速关系不显著，与利率的关系相对较为显著——房价的底部往往伴随着利率的底部。但90年代初的全球地产周期是个例外；
　　中国当前房地产已经见底：在本轮巨额的信贷投放影响下，由于中国高效的货币政策传导以及居民资产选择范围的狭窄，市场信心得以恢复，货币流通速度增加，从而刺激了经济的增长，通胀预期也使得降息预期终结，房地产成交上升，房地产周期已经见底。未来数年内房地产将平稳增长；
　　房地产周期各阶段投资策略：在平稳增长的前7年寻找增速较快的公司，在房价快速上涨的接下来7年里应寻找前期土地囤积较多的公司；在调整期回避。就当前的情况来看，在下一轮房市和股市的双重泡沫前，房地产股票的估值将长期围绕PB进行，因此投资者应重点关注那些业绩增速较快的公司—
　　—这些公司的账面净资产增长得最快。在蓝筹公司里面，我们认为能在未来3年内保持相对较高速增长的公司有招商地产和华发股份。（详细内容请参阅附件）

文档附件：

招商证券--行业研究--地产中国当代房地产研究专题之九—房地产周期的总结与展望.pdf

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