| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2009年03月28日 11:12 |
作者： |
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资料来源：CEIC，申万研究
申银万国分析师指出，随着经济走出谷底，居民购房预期逐步稳定，观望周期缩短，08年房价下调和利率下降也使居民购买力大幅修复，前期被过度抑制的需求得以释放。预计09年上半年成交量快速回升，其中前期需求抑制越大、价格调整越到位的城市回升持续时间越长。
分析师认为，未来支撑成交量回升的原因并未发生改变。首先，宏观环境决定了预期的稳定。分析师判断宏观经济将呈现V型反弹，政府投资带动经济二季度向上，流动性宽松的局面至少在上半年不会发生改变。其次，被抑制的刚性需求并没有完全释放完毕，09年成交量回升，实质上是叠加了08、09两年的住房需求。另外，去库存化和现金为王的销售策略，将导致开发商加速推盘回流现金，价格维持在低位。预计09年全国房地产销售面积增长3%，其中十大城市增长32%，其它区域增长3%。
同时，销售回升和供给减少将加速存货消化，部分城市09年下半年有望达到供需平衡。分析师指出，开发商自08年下半年开始收缩开工，09年上半年开工仍处于惯性收缩状况，未来供给压力大幅减弱。需求率先恢复、供给率先收缩的城市，供需有望在09年下半年首先达到平衡，如深圳、广州、上海、南京、重庆、成都、北京等；全国其余大多城市供需有望在2010年上半年达到均衡。
另外，库存快速回落也将导致价格整体下行压力减弱。一线城市库存消化周期较短，价格维稳概率较大，分析师预计09年均价与08年持平。其余城市价格会继续略有收缩，但整体调整幅度不大，预计09年销售均价较08年下降5%。
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