| 来源： |
证券市场周刊 |
发布时间： |
2009年01月19日 13:46 |
作者： |
陶俊杰 |
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近日，有两条房地产新闻格外引人关注。其一，建设部明确表示，地方政府今年不许再越权出台税收、财政等刺激房地产市场的政策；其二，北京市长郭金龙明确表示，政府不会为高价房托市，调整房地产业结构才是破解房地产业问题的核心。
某种程度上，上述表态可看作是政府在拯救或放任房地产业调整的政策天平上倒向了后者，甚至可看作是打响了促使房地产快速降价的发令枪，其意在通过促使房地产市场快速出清，换取存货消化、投资回暖及经济增长。
此举并未太出乎意料，不过，此前更流行的意见认为，政府可能通过各种政策促使房地产快速回暖，拉动经济增长，如央行最近五次降息、减免交易环节中的印花税、土地增值税和契税，减免二手房交易环节的营业税。支持房价坚挺论者更有力的依据来自于某种“具有中国特色”的观察，即不少地方财政严重依赖于当地土地价格，一旦房价大幅下跌必将引致土地价格走低，其后果是地方政府将无法筹措到足够的资金支持当地经济发展及民生改善。
这种观察得到了一定证据支持。比如，喧嚣网络一时的南京江宁区房管局局长周久耕就曾威胁要对辖区内主动降价的房地产商处以罚款；再比如，一些城市在兴建保障性住房时，更愿意投建对存量房市场冲击不大的廉租房而不是经济适用房，甚至动用公共财政购买存量房，直接用作廉租房。
然而，站在更高的层次上看，这些做法无疑延缓甚至阻碍了房地产市场调整与出清，不利于释放真实需求，也与中央政府赋予房地产业的定位不符。20世纪90年代，日本之所以经历失去的十年，即与日本政府在处理泡沫破灭之后的市场出清问题上投鼠忌器有密切关系。
在中央政府看来，房地产业特有的漫长产业链对经济增长拉动效应明显，因此其战略地位毋庸置疑。不过，中央政府更关注房地产领域的投资增长而不是价格变动，当价格成为存量房消化和房地产投资增长的障碍时，将不得不直接对其进行干预。
如果地方政府与房地产商的联盟确实存在，那么该联盟正面临真正冲击。当中央政府不断加码的力量足够大时，这个联盟必将以不利于房地产商的方式瓦解。
除了上述坚固甚至有些顽固的联盟之外，房地产价格下降已具备诸多条件。首先，在经济增长减速、企业大面积倒闭与裁员的前提下，各地居民收入增长预期已经大幅放缓，而孱弱的金融形势又降低了买房人的风险偏好，纵使此前各银行纷纷推出众多促进居民购房的优惠政策，也未必一定能引出有效需求。
其次，全国范围内房地产的存量巨大。此前有研究认为，现有存量下，上海、北京、深圳商品房消化周期分别为1年、2.71年和1.47年；昆明、天津、哈尔滨、武汉商品房消化周期分别为6.12年、4.01年、3.71年和3.13年。
再次，到目前为止，钢铁、水泥等建材产品价格较去年同期大幅下降，在建安成本下降的同时，房价依然维持高位。这意味着，只要卖得出去，房地产商的毛利率不仅不会下降反而上升。显然，这意味着存在降价空间。
对于房地产股投资人来说，现在还未到最佳时机。一旦中央政府政策奏效，房价和地价必将有所下跌，届时无论以PE或者PB来衡量目前股价，都难称合理。我们有必要重温一句箴言：虽然调整不会消灭一个行业，但却可能让一家企业永远消失。
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