| 来源： |
上海金融报 |
发布时间： |
2009年01月16日 15:00 |
作者： |
潘晟 |
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房地产市场对于整个经济有着举足轻重的作用，目前市场对于房地产行业未来走势也是相当的关注。近期，瑞银在上海召开了大中华研讨会，瑞银亚洲房地产研究部的联席主席王震宇认为———
随着金融风暴的蔓延，目前我国房地产市场进入了调整期。不过从去年年底开始，政府出台了一系列有关商品房市场政策，也提出了有关经济适用房和保障性住房的政策。那么我国房地产市场今年会有怎样的表现？地产股的表现又会怎样呢？
房市最早三季度复苏王震宇表示，基于过去高速发展的房地产市场经验来看，房价下调应该是两年的现象。目前中国整体收入在上升，各方面的需求也还很旺盛，基本符合这一市场经验。所以从中央政策开始打压房地产，也就是2007年10月开始计算，基本上此轮调整在今年10月会结束。值得注意的是，这次调整有一定的人为打压情况，所以在人为扶持情况下，其反弹或许很快就会出现。
而且从房地产板块对其他行业的影响力来说，一旦销售楼盘面积大幅下降，其他各个方面经济活动也会降低。现在政府已经愈来愈明显地支持房地产企业，而且这次大部分省、市政府的扶持力度比中央政府更大，这是值得注意的地方。预计中央政府在紧急的情况下会有更多地措施出台，促使房地产市场的复苏。
目前中国在政策方面对房地产市场支持力度很强，地产复苏的曙光已经出现。在成交量方面上半年可能有较大的反弹。不过在房价反弹的时间，需要根据政策的力度。如果政策力度维持现状，第三季复苏的可能性大；而如果力度继续加大的话，那么第二季度出现反弹也有可能的。
对于今年房价的升跌幅度，瑞银认为今年房价总体而言还有10%的下跌空间，不过各地市场需要具体分析。根据中原的估计，北京还是有20个月未卖的房源需要市场承接，但是上海只有9个月左右待售房源，9个月这个期限应该说已经是一个比较合理的状况。所以预计今年北京市场还是会继续下跌，但是上海市场可能会较早地出现反弹，而深圳市场的复苏速度可能位于两者之间。
而对于目前市场比较关注的经济适用房，王震宇认为，经济适用房其实很大程度上受到各地政府推行力度的影响，但其实大部分政府对于经济适用房未必那么热心。从政府的财政角度来说，因为经适房对地方财政收入没有什么好处，或许地方政府没有多大的动力去推动经适房，所以可能是雷声大，雨点小。从过去一年的销售情况来看，最突出的是70-90平米合乎政策的房子。如果房价继续低迷，或者收入期望不是那么高的话，很多人可能继续关注这类房源。
关注公司拨备情况从估值的变化来看，房地产行业的市盈率从24倍左右的高幅一路下跌到5倍左右，然后现在反弹到了9倍。不过瑞银估计，其估值浮动区间大概会在8到12倍之间。鉴于未来房地产企业盈利的增长不会太乐观，所以目前的估值谈不上很便宜。
对于板块未来的走势，瑞银认为最可能出现的情况是在未来3到6个月内，大部分股票基本上是横盘。因为大部分的利好比如减息等都已经出现，但是企业方面、经济方面的负面消息还没有完全出尽，所以未来的走势很难有大的向上动作。具体的区间预计是在250天移动平行线加一个标准差和减一个标准差之间。而且今年小盘股的表现或许会优于大盘股。
王震宇还提醒投资者关注两个方面。一方面是今年分析师会下调房地产企业的盈利预期，幅度甚至可能高于三成；另一方面就是关注地产商能否把过去高价买的土地进行拨备，因为拨备会导致资产负债表降值，影响借贷能力，所以只有资质较好的公司能够进行。但是拨备对企业未来的盈利将有很好的影响。特别是现在这个资本市场比较宽松的情况下，如果进行拨备，对于未来两三年该公司是非常有利的。
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