| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年04月10日 08:57 |
作者： |
王芳洁 |
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在首创置业（02868.HK）刚发布的2008年年报中，董事长刘晓光的彩色照片上，用大字标注着“2008年，中国房地产市场经历了严峻的一年”。
同处北京城的北辰实业（601588.SH）则在年报表现出截然不同的欢欣“景象”：“致股东的信”如此表示，“2008年是公司成立以来建设任务最重、服务责任最大、经营业绩最好的一年”。
虽然年报的基调不同，但两家曾经激进发展的开发商在过去一年都饱受了舆论的质疑，也不约而同地将发展策略由激进转向保守，消化存货正成为两家公司眼下更为重要的任务。
策略转型：激进转向保守
虽然北辰实业表示，要在2009年适时增加土地储备，但公司同时强调，稳定运营是今年公司发展的基础。这一思路与首创置业不谋而合。首创置业在其年报中明确，公司当下的经营方针为“力压存货，现金为王，量入为出，以销定产”。
去年北辰实业实现了41.81亿元的销售收入，同比小幅增长4.5%。而首创置业的经营收入为51.7亿元，同比上升6%。实际上，两家公司同时将发展基调转为稳定，或者说是保守经营，与两家公司近两年相仿的发展战略不无关系。
2006~2007年，受房地产行情大涨的影响，首创置业首先确定了全国发展的战略，公司定位也由北京发展商变为全国发展商。两年间，公司在全国范围内大量拿地，一度将土地储备的规模确定为1000万平方米，涉及区域更包括了西安、无锡、天津、重庆、成都等多个地区。
同城“兄弟”北辰实业的全国化战略启动较晚，但却“一拍惊人”。2007年的长沙天价地王，在为公司扩充了500万平方米的土地储备，令公司的土地储备配比发生根本性变化的同时，也花费了92亿元的资金。
即便在北京，北辰实业的激进也表露无遗，温泉镇项目拿地成本亦曾震惊北京地产界。
北辰实业董事会秘书郭川就公司拿地策略曾对记者表示，经过多年积累，公司沉淀了不少资金，一直希望在外地拿下一块大规模土地，以供今后多年发展。据了解，长沙项目可以满足北辰实业8年的发展需要。
资金压力：北辰小于首创
过去几年激进拿地策略的问题在市场下跌时开始显露。北辰实业在过去一年曾多次因长沙地王的土地出让金问题深陷舆论的漩涡。
但从年报的数据看，尽管受累于长沙地王地价款的影响，但由于手中剩余资金较多，事实上北辰实业的负债率并未出现大幅上升。截至去年底，北辰实业的负债率为62.3%，仅比2007年的58.4%小幅上升4.9%，仍然处于行业的安全水平。
报表显示，北辰实业年末仍然有62.9亿元的银行负债，其中短期借款仅6.5亿元，一年内到期的借款12亿，但手上拥有的近50亿元现金显示，其偿债压力并不明显。
相比之下，发展策略比较激进的首创置业明显资金压力较大，外界对于公司偏高的资产负债率一直颇多诟病。公司总裁兼执行董事唐军表示，公司将争取在年内将净负债率降低至80%。公司在年报中亦表示，希望短期负债占总负债的比例，从2007年的40%大幅下降至18%。
资本运作：各辟蹊径
同为H股上市的内地房地产企业，北辰实业在A+H上市方面已捷足先登。首创置业却因遭遇金融危机及股市重挫，不得不暂时搁浅该计划。为了获得内地资金的支持，首创置业已计划在内地发行不超过18个亿的债券。
不过，首创置业早在几年前就引进新加坡的房地产基金GIC作为公司的战略投资人，更与其结成联盟，共同参与了超过10个项目的投资开发。
在住宅之外还投资开发了经营性物业的北辰实业，则将目光转至刚刚被宣布放行的REITs，公司在年报中已明确将发行REITs作为未来的工作方向之一。
据了解，北辰投资性物业主要是持有及经营集中于亚奥商圈的总建筑面积达60万平方米的亚运村综合物业群，总建筑面积53万平方米的国家会议中心及配套项目综合物业群。另外还包括北辰购物中心在内的逾20万平方米的商业物业。
但国际经济形势不断恶化，国内经济亦出现滑坡，导致市场对投资物业的需求迅速萎缩。由于放入REITs资产包的项目，出租率要求达到90％以上，这也使北辰实业面临挑战。
北辰首创对比
资料来源：本报整理
北辰 首创
财务指标 2008年 同比增幅 2008年 同比增幅
销售金额（人民币千元） 4181271 4.54% 5167098 6.08%
股东应占净利润（人民币千元） 448929 36.81% 382890 -27.21%
净负债率 50.30% -10.91% 67.19% 91.53%
存货（人民币千元） 13791744 8.62% 7752961 14.57%
现金（人民币千元） 5012714 114.22% 2147142 -17.87%
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