| 来源： |
新闻晨报 |
发布时间： |
2009年02月11日 07:45 |
作者： |
贺宛男 |
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2008年难躲“四大通病”，2009年期盼房地产市场回暖
昨日，“新湖系”两地产公司新湖中宝和新湖创业同时公布了不错的2008年年报，房地产股在降息预期刺激下，又成为涨势最好的板块之一。鉴于新湖中宝是沪深股市少数几家利润超过10亿元的地产股之一，且其项目分布在上海、浙江、江苏、辽宁等地，基本涵盖了除广东以外的主要地产市场。因此，透过分析“新湖系”年报，可大致了解并预测2009年的房产走势。
盈利增长难掩“四大通病”
在房地产上市公司纷纷报忧之际，“新湖系”两地产股业绩均取得了长足增长，其中新湖中宝净利润增幅更是高达102%，即使扣除非经常性损益，其盈利还是增长46.84%。尽管如此，“新湖系”两公司还是存在2008年房地产公司的四大通病：其一，存货大增。如新湖中宝存货从60.98亿元增至78.75亿元，存货周转率从0.49降至0.45；其二，预收大减。新湖中宝预收房款从24.82亿元减至11.56亿元，新湖创业从9.9亿元减至2.97亿元，显示其后劲不足；其三，现金流紧缺。新湖中宝经营活动现金流从上年-4.4亿元减到-13.19亿元，新湖创业也“由正转负”，从11.93亿元到-3246万元；其四，负债很高。如新湖中宝总负债从61.95亿元增至87.53亿元，其中有息负债高达55.17亿元，相当于其净资产50.8亿元的108.6%，公司财务费用也从4100万元增至1.2亿元，目前公司账面资金为17.52亿元，而短期贷款加一年内到期贷款就达25.35亿元。
预测2009年房价还要涨
新湖中宝年报的一个独到之处是，详细披露了2009年房地产项目的开发计划和营收目标：今年公司拟实现房产结算面积61.33万平米，实现结算收入43.7亿元，分别较去年的67.05万平米和 45.5亿元增长 -8.15%和4.12%，以此测算，2008年公司销售房产均价为6785元/平米，而今年为7127元/平米，即公司预测今年房价还将较去年上涨3.57%。其中在上海开发的房产将从17530元/平米涨至22220元/平米，苏州由4252元/平米涨至5000元/平米，浙江（海宁）由8000元/平米涨至9300元/平米，辽宁（沈阳）由5520元/平米涨至6360元/平米，江西（九江）则由3490元/平米跌至3000元/平米，等等。再往前看，2007年公司结算面积和结算收入分别为76.76万平米和37.97亿元，平均房价才4947元/平米，从不到5000元涨至6785元，2008年房价涨势之快，由此可见一斑。
眼下估值已不算低
2009年房地产股业绩要继续增长，必须要有两个条件：一是房价还能小幅上扬；二是减息后财务费用下降。如果真如此，房地产股就存在投资价值，否则就另当别论了。就拿已公布吸收合并方案的“新湖系”来说，根据方案，吸收合并后的存续企业新湖中宝总股本将由现在282185万股增至338440万股，净利润由84055万元增至109149万元，每股收益和每股净资产分别为0.323元和1.57元，以昨日收盘价5.63元计算，市盈率和市净率分别为17.4倍和3.58倍，已不算低。
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