| 来源： |
理财周报 |
发布时间： |
2009年03月23日 08:18 |
作者： |
赵晨曦;王瑶 |
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新湖中宝土地储备中75％的地块是2006年前获得的，直到2008年下半年才在杭州市中心又拿一块地
理财周报实习记者赵晨曦王瑶/文
新湖中宝（600208.SH）并不是一个"安分"的房地产公司。
"它是玩资本的。"一位不愿透露姓名的业内人士这么向记者描述新湖中宝，"它在杭州没有什么代表性楼盘。"
不过，新湖中宝的董秘虞迪锋明确否认新湖中宝只专注于搞房地产投资的说法，"房地产是我们的核心业务，我们也搞开发的，而且我们很有竞争力。不了解情况的人才说我们不注重开发。"
虞迪锋解释到，我们只是在搞房地产开发的同时也擅长投资，这是我们的优势，我们投资的眼光比较好。
中信证券分析师王康持有和虞迪锋相似的观点，"从年报上看，新湖中宝地产的贡献占到80%，其他的占20%。之所以让人觉得不太专注于房地产开发，可能是因为它的项目分布比较广泛，东北、华北都有一些项目，位于杭州的项目较少。"
新湖中宝目前在杭州主要有两个项目，即香格里拉和果岭，且这两个项目都离普通"群众"较远。
财务状况并不乐观
2008年新湖中宝实现营业收入35.05亿元，同比增长16.58%，确实让人眼前一亮。但是同时合同销售面积却有所下降，存货大幅增加，从60.98亿元增至78.75亿元。这无疑给2009年的销售施加了不少压力。
记者了解到，新湖中宝目前土地储备当中，占总建筑面积75％的地块是在2006年以前获得的，且2007年基本没有拿地，2008年下半年也仅在杭州市中心拿了一块地。
因此2008年销售的项目所占用土地多为早期拿地，地价相对较低，所以毛利率达到了新高。
再加上转让乍浦集团所得投资收益和以权益法核算的股权投资所得投资收益，新湖去年的净利润着实让人为之一震。
但是新湖中宝的财务状况和后续盈利能力也让人略显担忧。2008年年报显示，新湖中宝总负债增至87.53亿元，其中短期贷款加一年内到期贷款就达25.35亿元。2009年公司还需要承担约4亿元的土地款。与此同时，预收房款却锐减，从24.82亿元减至11.56亿元，没有太多现金回流可以期待。
年报显示，新湖中宝2008年的经营活动现金流状况已经预警，从2007年的-4.4亿元下降至-13.19亿元。
针对记者提出的疑问，虞迪锋显得信心满怀，"我们资金很充裕，没有问题。"
"我们刚发行了公司债，我们的投资能力也很强，一直运营情况很好，没有问题。"虞迪锋对记者解释到。
楼面均价仅960元/平方米
2009年新湖中宝将完成对新湖创业（600840.SH）的吸收合并。合并后，土地储备将达到859.29万平方米，权益储备面积逼近招商地产（000024.SZ）、金地集团（600383.SH）。
上述业内人士表示，新湖中宝吸收的新湖创业资产为优良资产，主要包括上海新湖明珠50%的股权和温州的两个项目。
新湖中宝现有的土地储备项目大多数都是新湖集团通过资产注入而获得的，拿地时间都比较早，没有高价地，其项目储备的楼面均价仅为960元/平方米。
记者了解道，新湖中宝的房地产市场主要定位两种类型。一种是做高端的产品，例如景观别墅、高尔夫球场等；另一种则是面向中高收入群体，为他们改善住房条件提供选择。这些中高档的楼盘一般位于市中心等比较优越的地理位置。
新湖中宝的项目储备中长三角占据绝对地位，珠三角没有项目；三线城市的项目储备占总权益建筑面积的比例为46％，二线城市占比为45％，一线城市的占比仅为9％，这在目前房地产市场前景已然不够明朗的情况下，无疑有较大优势。
对于近期有所回暖的长三角房价，一位杭州房地产的业内人士对记者表示，"杭州的房价基本已经摸到底了，在高峰期的七五折左右，接下来就是开发商和购房者的不断博弈。杭州房地产市场将在未来比较长的时期内处于平销期。房价上涨的幅度不大，下跌的空间也有限。"
虞迪锋则显得更为谨慎，"2009年的杭州房价还是不太好说，不过房价即使涨，也不会涨太多。"
"不过，我们对中国的房地产行业还是看好的，将来的10到15年仍会有发展。这个判断主要是取决于中国的城市化进程，还存在很多刚性需求。"虞迪锋强调。
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