央行调查显示：72.5%居民认为房价难以接受

    方正证券分析师 周伟

    事件：2010年5月中下旬，中国人民银行在全国50个大、中、小城市进行了城镇储户问卷调查，调查结果显示：居民对房价上涨预期弱化，观望情绪导致购房意愿下降。对当前房价水平，72.5%的居民认为“过高，难以接受”，该比例自2009年第2季度以来逐季攀升，至本季再创新高。对未来房价，29.3%的居民持上涨预期，比1季度低10个百分点，房价上涨预期有所弱化。在此预期下，城镇居民观望情绪浓厚购房意愿下降——未来3个月意欲购房的居民占比降至15.5%，连续2个季度回落，累计降幅近3个百分点，结束了2009年以来持续上升的势头。

    点评：通过央行在2季度的此项调查可以看出三点：一是随着房价不断上涨，越来越多的居民难以接受；二是随着一系列调控政策出台，认为房价仍将上涨的居民越来越少；三是随着对房价上涨预期的弱化，居民购房意愿下降。近期的楼市成交情况也可以验证以上三点，楼市已持续低迷一个多月，开发商降价促销也正逐步从隐性转变为开盘直接降价，部分开发商基于对后市的谨慎观点以及迫于资金压力开始步入降价潮，二手房市场供应量不断上升而需求不断减少，观望氛围异常浓厚，一场介于开发商、居民、政府之间的博弈正在上演。政府此次调控的目标很明确，使房屋尽量发挥其居住功能，而非投资功能，以满足我国强劲的自住需求，而持续高涨的房价已将自住需求者拒之门外，大量资金流入楼市不断捧高房价，投资投机者开始鼓吹房价只涨不跌的传奇神话，而此时政策调控组合拳正在打破这个神话。我们认为，楼市成交低迷，高房价已难以获得支撑，随着开发商的资金缺口不断扩大、以及新增供应量的不断上升，2010年下半年房价将进入调整期，而在房价回调20%-30%之前，政府的调控政策将很难再次放松。房地产上市公司股价前6个月的下跌主要由于调控政策的不断出台，预计随后6个月将维持低迷状态，主要由于预期房价下跌以及成交低迷而下调公司业绩，从而地产板块也将很难获得超越市场的超额收益，维持行业“中性”评级。