行业率先复苏引领经济回暖房地产上市公司业绩值得期待
　　截至０９年５月全国商品房销售额１１３８９亿元，同比增速由０８年的－２０％上升到了４５％，已经大幅超过０７年和０８年同期水平，接近历史最高点０７年１０月５１．５％；商品房和住宅销售面积也已经达到了２．４６和１．６２亿平方米，增速分别达到２６．７％和２５．５％，一改０８年增速持续下滑的颓势，增速由０８年底的－２０％迅速回升并超过了０７年中期的增速。商品房的售价也出现了大幅上涨的态势，由０８年的均价３９１９元／平方米增长到了４６２１元／平方米，呈现不断上涨的趋势。０９年上半年商品房销售量价齐升。
　　
　　上半年商品房销售量增价升，上市业绩值得期待
　　始于０７年３季度的房地产市场衰退极大的压抑了购房人和投资者的购房热情，９８年房改以来中国的房地产市场于０８年首次出现了量价齐跌的情况：０８年全国商品房销售面积和销售额同比均出现了超过２０％的负增长，房地产市场的黄金十年暂告一段落。
　　但０８年愈演愈烈的全球金融危机给我国ＧＤＰ增长带来很大压力，为对冲金融危机带来的ＧＤＰ增幅下滑的危险，国家出台了一系列稳定房地产市场的政策。政策刺激下，压抑了长达一年之久的房地产市场购买力在０９年的上半年终于得到了释放，出现了井喷式的增长。
　　由于商品房的预售制度，０９年一季度火爆的商品房销售并未能全部转化为上市公司的营业额，大部分进入了预售账款。根据已公布的０９年一季度报，１１１家房地产上市公司一季度销售收入３３３亿元，同比下降１０．９％，净利润３８．３亿元，同比下降２４％；存货４６６１亿元，预收账款１０６６亿元，分别同比增长２３．９％和４．７７％。存货与预收账款双双同比增长，并且存货增幅大于预收账款的增幅，说明房地产上市公司还是面临较大的销售压力，需要加大销售回款的力度。若成交量能维持在一季度的水平上上，则０９年上市公司的业绩依旧能够保持平稳增长，但增速会有所下滑。
　　
　　应对行业低谷，上市公司谨慎扩张
　　０８年房地产上市公司资金面极其紧张，０８年我国房地产投资总额３．８１万亿元，同比增长２％，增速放缓。开发资金来源中，利用外资占比２％，自筹资金３９％，国内贷款１９％，其他来源（主要包括定金和预售款）占比４０％。鉴于商品房按揭贷款的最低首付比例仅占总房款的２０％，因此，预售款中银行以消费者按揭贷款形式支付给房地产企业的贷款占比较重，考虑到这层因素，我国房地产开发资金对银行贷款的依赖程度更深。
　　如房地产销售形势不能够得以持续，房地产企业将不能通过快速销售回笼资金，对银行负债较高的企业将面临巨大的还贷压力，甚至会影响企业的继续生存和发展。在这样的局面下上市公司不约而同的选择了缩减开工面积，加快销售回款，控制资金流出等措施。
　　经历了０７年和０８年初的拿地高峰后，上市公司终于不堪高昂的地价，放缓了拿地的节奏。购置土地面积增速由０８年初的３５％迅速的滑落到０８年４月的１１％，在０８年９月变成负增长，到０９年３月的时候已经达到谷底，同比下降超过４０％，０９年４月份出现了０８年以来的第一次回升，下降幅度放缓为２８％，５月份保持在同一水平上。０９年以来，上市公司拿地的幅度明显加快，力度加大。保利地产０８年１２月耗资２０多亿元在上海、重庆和成都购地近９０万平方米。金地集团０８年１２月以１８亿元购得西安南湖项目，建筑面积９０万平方米；０９年４月以５．６亿元的价格获得上海青浦区徐泾镇３号地块，总建筑面积１０万平方米。万科在进入０９年４月份以来新增了６个项目权益建筑面积１１７万平方米，共耗资２３亿元。我们认为６月份以后，现金充沛的上市公司拿地会趋于正常化，否则上市公司无法保证其成长性，甚至会影响到其持续经营。
　　配置融资空间大的公司
　　行业调整阶段，建议配置股东实力、资金实力和品牌实力雄厚，具有良好成长性的房地产上市公司，选择融资空间大的公司。
　　建议关注保利地产（６０００４８）、信达地产（６００６５７）、金融街（０００４０２）、轻纺城（６００７９０）。中信建投