| 来源： |
东莞证券研究所 |
发布时间： |
2009年09月07日 15:29 |
作者： |
陈桂柳 |
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8月份房地产市场交易清淡，房价维持稳定2009年8月，全国30个城市中，住宅成交面积环比下跌的城市约占2/3，30个城市住宅总成交面积环比下跌约11.11%。市场供应偏紧，各城市住宅成交均价仍以上涨为主。住宅成交面积环比跌多增少，华南华东进入市场调整阶段。8月份销售回落既有季节原因也有政策原因。
中报情况趋势向好
上市公司累计预收账款累计同比增长34%，为09年和10年业绩带来一定保障。其次，存货去化速度良好，上市公司经营性现金流普遍转负为正，同比增长高达50%。行业资产负债率回落至65%左右。毛利率下滑幅度在2季度已经明显收窄，随着房市的回暖，毛利率下滑的趋势在下半年会止跌回稳。
二套房调整背景与07年不同，不会改变房地产发展趋势
虽然07年房市的大调整与当年政府收紧二套房政策不无相关，但是此次调整的背景却要好于07年，07年9月政策转向时，14城市成交批售比低于1，市场已经供过于求。09年7月政策微调时，14城市成交批售比为1.78，市场供应远跟不上销售速度。而且据了解，目前各银行实行的二套房政策仍然具有弹性，优质客户仍可以获得7.2-7.5折的优惠利率。因此我们认为此次的政策微调只会减缓房地产快速上升的势头，而不会使得房地产发展趋势转向。由于供给以及通胀预期的原因，预期未来房价仍将稳中有涨。
估值进入合理区间，9月份地产股有反弹机会
归根结底，我们看好房地产市场最重要的基础就是经济复苏，刚性需求以及通胀预期带来的投资性需求。但是由于信贷政策开始微幅调整，7，8月份房地产调整两个月，我们之前预期8月份可能存在的超跌反弹机会也在9月初姗姗来迟，在连续两个月的调整下，个股调整幅度高达20%以上，相当程度释放了部分政策利空带来的风险，就目前估值而言，地产股普遍已经回到09年动态市盈率25倍，10年20倍以下，行业估值已处于合理区间，我们维持对行业的“推荐”评级。而随着金九银十旺季的到来，预期开发商会加大推盘和营销的力度，9月份销售预期会环比上升，我们认为长达两个月的调整也给房地产股带来较好的买入机会。
重点推荐的公司：（1）以招保万金的行业龙头。（2）有整合预期的上海地产公司如上实发展、中华企业、金丰投资。（3）有估值优势的深长城、信达地产、金融街、冠城大通、福星股份、沙河股份、深振业、滨江集团，新湖中宝、浙江广厦、名流置业。（4）
有创投概念的中国宝安、张江高科、北京城建。（5）商业地产的金融街、中国国贸、浦东金桥、陆家嘴。
（具体内容请见附件）
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