| 来源： |
中原证券研究所 |
发布时间： |
2012年05月15日 15:01 |
作者： |
吴剑雄 |
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事件:统计局公布了2012年1-4月房地产市场运行数据。统计数据显示，全国房地产市场1-4月实际投资额15835.0亿元，同比增长18.7%；施工面积42.72亿平方米，同比增长21.2%；新开工面积5.45亿平方米，同比下降4.17%；竣工面积2.23亿平方米，同比增长30.18%；商品房销售面积2.16亿平米，同比减少13.62%，销售额12421亿元，同比减少11.77%。
点评:
房地产投资增速下滑幅度略超预期。1-4月全国房地产投资累计为15835亿元，同比增长18.7%，增速回到20%以下，增速比1-3月回落4.8个百分点，回落速度略超预期。由于销售市场依旧处于低迷之中，开发企业对房地产市场的前景预期更为理性与悲观，主动减少买地及新开工面积。由于企业对市场的悲观预期难以发生改变，投资增速还会滞后于行业销售降速而进一步降低。另外，由于去年5月份保障房投资开始加速造成的高基数，5月份行业投资增速将进一步下滑。
商品房4月份销售低于预期，预计将会继续低位小幅回暖。1-4月份，全国商品房销售面积2.16亿平米，销售金额为12421亿元，同比分别减少13.62%和11.77%。3月份，累积刚需在鼓励政策下集中释放，全国房地产市场出现了难得“小阳春”行情，但4月份并未能继续，表明刚需的增长依旧较为疲弱。国家在保持对投资和投机严厉压制的同时加大了鼓励刚性需求的力度，各地方政府也努力以各种方式对刚性需求购房进行鼓励。目前房价处于全面的降价之中，降价对刚性需求的刺激作用较大，预计行业销售将会继续低位小幅回暖。
新开工面积增速出现负增长，施工面积增速高位快速回落。1-4月份，全国商品房新开工面积5.45亿平方米，同比减少4.17%，为2009年来的第一次负增长，维持全年新开工面积增速为-10%左右预测不变；全国施工面积为42.72亿平方米，同比增长21.2%，由于新开工面积增速加速下滑，施工面积将会进一步跟随加速下滑。
行业资金链压力难有改变。1-4月份，房地产行业资金来源26667亿元，同比增长5.1%，增速比1-3月份回落幅度有所收窄，3月份资金紧张状况稍有缓解。其中，国内贷款5221亿元，增长8.8%，开发企业外部融资进一步减少；自筹资金11144亿元，增长17.5%，在开发商资金来源中占比达到41.8%；其他资金10176亿元，下降6.2%。由于国内贷款和销售回款这两大行业资金来源短期内难以改善，行业资金压力紧张状态难以改变。
投资策略。行业系列关键数据明确表明行业景气度持续下滑，但是下滑的趋势和幅度并没有超过市场预期。由于房地产行业景气度的持续下滑及房价的持续下跌，在保持限购等核心政策不变的前提下，行业政策微调的可能性越来越大，目前已经有诸多中小城市出台通过了多种鼓励刚性购房政策，比如扬州鼓励购房政策。一方面，开发企业根据市场状况主动收缩投资以减轻资金压力，另一方面，行业销售低水平小幅回暖有助于行业资金回收和业绩实现。继续维持行业“同步大市”的投资评级，建议重点关注以满足刚性需求为主要产品、高周转类开发企业。
风险提示。（1）销售急剧下降带来的行业性资金链断裂风险；（2）行业因为市场规律衰退超过政府调控能力的行业衰退风险。
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