| 来源： |
长江证券研究所 |
发布时间： |
2012年04月26日 13:52 |
作者： |
刘俊 |
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事件描述
4月25日申万产行业脱颖而出，全日大涨3.58%，成为当日表现最好的行业指数。同时，近5个交易日来申万房地产行业累计上涨4.21%，也在行业指数中高居榜首。今年以来，申万房地产行业累计上涨27.36%。
事件评论
刚需持续释放支撑本轮反弹。从我们实时跟踪数据来看，四大城市与二线城市成交量自2月底起持续高于11年全年均值水平。月度成交同比去年数据3月份也达到一年以来的峰值，4月份继续保持增长。从去化角度考虑，北京、上海等地3-4月去化时间一直处于下行，这说明目前成交量的上升并非供给的推动，而主要在于需求本身加速释放。
本轮成交的推动因素主要来自如下几方面：首先受益于首套房贷优惠的逐步蔓延。从目前的情况来看，始于一线城市的优惠政策已经逐步蔓延至二线城市，从年前基准利率上浮，至目前85折已经成为上海等个别区域的普遍现象；其次，年前后期间价格明显松动，至目前下跌幅度已经收敛，观望情绪有所驱散；再次，限购令均已经过去一年，即多区域外地人已经具备购房资格，这一点对于二线城市的影响更为明显。
近期政策的动向也突出了对于刚需板块的支持，近期关于住建部拟将对合理住房需求的保障性措施建立长效机制的传闻亦将这一命题更加引人注目。在目前控制房价这一终极目标有所见效的情况下，政策已经从多方位强化对于刚需板块的保护。一方面，继续强化对于差别化信贷政策的贯彻实施，预计首套置业85折房贷优惠将在接下来一个季度内成为全国普遍现象；另一方面，强调通过开发贷款倾斜、土地出让结构等方面入手，增加普通住宅供给。从供需双方促进，促进市场转暖之余同时避免价格波动。
地方政府也由微调渠道保护刚需，其中包括对住房公积金政策的调整，其中武汉出台了公积金贷款首付两成的政策，对市场的继续复苏提供支撑。
我们认为在目前局势下，需求仍然会持续释放。目前市场的隐忧在于，量升是否会造成价格上行压力，从而会加大政策调控风险。但我们认为这个可能性不大。从最近的财报披露情况，房企的存货量仍在继续走高，去化压力犹存，由于09-10年的土地盛宴过后，接下来供给高峰必然会随之到来，这将对价格上行形成约束。我们认为行业仍然存在继续反弹的动力。
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