| 来源： |
国信证券研究所 |
发布时间： |
2012年05月11日 15:53 |
作者： |
区瑞明 |
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事项：
4月25日至27日，我们走访连云港楼市近期热销楼盘，并与当地房地产职业经理人、官员、中介、银行进行了深入交流，通过调研连云港来了解面临承接发达地区产业转移机遇的新兴城市的房地产发展情况。
评论：
连云港概况
连云港位于江苏省的东北端，东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望。优越的地理位臵使其成为中国第八大港口，亿吨大港。目前连云港已是中国重要的综合性国际贸易枢纽港，与世界上160多个国家和地区的近1000多个港口有着密切的通航关系和贸易往来，被美称为“亚欧大陆桥东方桥头堡”。
虽然不限购，但小阳春回暖差强人意，后市还看7-8月
连云港虽然不限购，但今年楼市小阳春整体情况差强人意，略逊色于一二线城市。我们检测的18重点城市3月份楼市成交套数整体成交同比增幅约为48%，而连云港一季度楼市虽然经历了小阳春，但是反弹力度略显不足，三月份全市成交同比仅微涨，个别区位仍是同比回落状态。根据我们走访了解，当地热卖的楼盘主要集中在两大类：1、价格降幅较大的，优惠较多的刚需楼盘；2、在去年四季度以来，虽然价格没大幅调整，但开发商在楼盘品质上下功夫，给购房人提供实惠的。从整体上看，刚需盘仍是热点，豪宅市场表现较为冷清。
盘分期开发，短期加速周转解决资金压力，中长线通过后期项目的销售实现整体的利润目标。
当地项目职业经理人对连云港楼市的下一个窗口期判断与其他城市的不同，其他城市多期待五一的房交会，但连云港把目光集中到7-8月份的旅游季（从售楼处了解的情况，由于当地不限购，购房人本地外地各占一半，而7-8月是连云港的旅游旺季，项目经理人也希望借此对销售有一定的刺激作用）。
政策若松动，在新兴城市的效用远大于一、二线城市
以公积金政策为例：去年底连云港公积金政策与南京等地一样有所调整，虽然个人及家庭可申请的公积金贷款规模和二线城市一样，但是效用远大于二线。由于当地房价较低，按全市均价计算，100平方米的房子均价仅50万，对于每个家庭可贷款上限60万来说，公积金基本上可以实现对贷款的全覆盖，这也体现出当地潜在的购买力。
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