| 来源： |
中原证券研究所 |
发布时间： |
2012年03月12日 15:18 |
作者： |
吴剑雄 |
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撰写时间： |
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房地产投资增速继续走低，预计全年增速在15%以内。全国1-2月房地产投资累计为5431亿元，同比增长27.80%，累计增速继续走低。政策调控继续从紧，银行对房地产的信贷依然受到控制，销售回款短期内依然没有大幅回暖的可能性，调控对于行业深刻紧缩作用将全面显现，房地产投资增速将会继续走低，预计全年房地产投资增速将在15%以内。
全国商品房销售近3年首次负增长，但销售有望慢慢好转。1-2月，全国商品房销售面积0.70亿平米，销售金额为4145亿元，同比分别减少14.0%和20.90%，近3年来首次出现大幅度的同比减少，调控抑制楼市成交量的作用进一步凸显。“限购”在短期内几乎没有放松的可能性，但银行房贷利率优惠方面开始放松，积累的刚性需求将会开始缓慢释放，由于低基数原因，预计未来3-4月的销售面积和销售金额将会好转，同比降幅将会明显收窄。
新开工面积增速迅速下滑至低位，施工面积增速将会跟随快速下滑。2012年1-2月份，全国商品房新开工面积2.00亿平方米，同比增长5.10%，增速为近2年来新低；全国施工面积为39.49亿平方米，同比增长35.50%，由于新开工面积增速早已经开始下滑，施工面积将会跟随继续下滑，且下滑速度将会趋快。
行业资金状态依旧紧张。1-2月份，全国房地产资金来源为1.42万亿元，同比增长16.20%，增速有所企稳，主要原因在于银行放款因年初宽松所致，此外，行业的自筹资金也较大幅度回升。但是，行业资金的另外一个重要来源销售回款却出现-11.40%的大幅下滑。由于银行在经历年初放松贷款后将会趋紧，来自银行的贷款将会继续减少，销售回款环比将会出现小幅的回升，但是回升幅度将有限，行业的资金链紧张状态仍将继续，行业资金压力将有望促使房价加快下跌。
投资策略。房地产行业调控政策短期内依旧看不到放松的希望，政策制定层已经传达出了非常明确的“房价必须要降”的信号，目前，全国房价已经开始全面下跌，只是幅度还很小。经历持续两年的坚定调控政策，加上资金链日益紧张，开发企业已经很少有死扛房价的幻想，房价将会继续下跌可能性越来越大。由于现在市场需求基本都是刚性需求，房价下降对促进销量的作用更大，随着房价的下跌，成交量有望好转。由于房地产板块估值依旧处于历史的底部，随着市场成交的好转，估值有望继续反弹。维持行业“同步大市”的投资评级。
风险提示。（1）销售急剧下降带来的行业性资金链断裂风险；（2）行业因为市场规律衰退超过政府调控能力的行业衰退风险。
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