| 来源： |
华泰联合证券研究所 |
发布时间： |
2012年03月01日 14:29 |
作者： |
穆启国;鱼晋华;周雅婷;丁文韬 |
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撰写时间： |
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限购政策压制楼市销量。2011年的调控特别之处是采取了限购政策，不管支付能力有多强，都不允许买，因此对市场造成的影响是最大的。上海2011年的成交量，已跌破有记录以来最低点，库存量接近了历史最高点。豪宅承受的压力更大，2011年的销售率只有26%。
限购的不平衡导致成交放量区域集中在三四线城市。执行限购的城市成交量下滑比较明显，三四线城市成交量明显上升，企业资金回笼情况不算特别差。大多数三四线城市是人口输出型的城市，投机、投资性的资金涌入，催生泡沫。
楼市政策方向不会变，但有微调的余地。政府调控的底线是不要出现烂尾楼。
地产成交量会有所恢复，但是供给压力使得价格可能平稳或者回落。目前开发商只要愿意降价，资金回笼速度会立刻加快。2012年年中，市场供求关系到了最严峻阶段，供应压力最大。到下半年可能因为去年新开工面积减少和新增土地的减少，供给压力会逐渐减轻。
房地产信托在2012年3月、6月、7月、8月集中到期。2012年到期的房地产信托不到2500亿，2013年大概有2800多亿。这几个月之前的时间可能是部分房地产企业着急去筹钱的时候。
房地产信托兑付不会爆发系统性风险，但局部压力较大。今年房地产信托两千多亿的兑付问题不大，但部分项目压力较大，主要集中在一些做民营、中小型房地产公司项目较多的信托公司。
房地产信托的兑付风险主要来自于信用风险，房地产信托接近7000亿元的规模，如果大量资金出现兑付问题，有可能引发持续的连锁反应。相对而言，公司实力雄厚、资本金充足的信托公司抗风险能够更强。
信托公司自身风险计提比较充分。2011年信托公司利润很高，也会计提相应的风险准备金。如果房地产信托出现问题到期兑付不了，信托公司必须用自有资金解决。此外股东方也需要承担相应责任。
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