| 来源： |
齐鲁证券研究所 |
发布时间： |
2011年11月10日 14:28 |
作者： |
丁晨;周涛 |
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撰写时间： |
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投资增速继续下滑，主要原因保障房开工任务基本完成，10月在建面积增速迅速下滑。
1-10月，全国房地产开发投资49923亿元，同比增长31.1%，同比增速比上月下降0.9个百分点，10月同比增长25%，与上月基本持平，但当月环比下滑12%。施工面积累计同比增长28.4%，同比增速比上月略降1.3个百分点，当月同比下降2.78%，环比下降23%；房屋新开工面积累计同比增长21.7%，增速同比下降2个百分点，当月同比上涨1.51%，环比下降21%；房屋竣工面积累计同比增长18.5%，由于竣工高峰的来临，竣工增速持续提升0.7个百分点。
当前投资增速持续下降主要源于保障房开工任务接近完成，10月当月在建面积增速迅速下降。
10月销量由于需求萎缩和基数抬高，同比环比负增长，销售均价维持稳定。
截止今年10月，全国商品房销售面积79653万平方米，同比增长10.0%，增速比上月下滑2.9个百分点。其中，住宅销售面积同比增长9.0%，增速下滑3.1个百分点；办公楼增长14.4%，增速下滑2.6个百分点；商业营业用房增长17.6%，增速下滑1.7个百分点。商品房销售额同比增长18.5%，增速比上月下降4.7个百分点。其中，住宅销售额增长16.3%，办公楼和商业营业用房分别增长27.1%和33.8%；住宅同比增速比上月下降4.9个百分点，办公楼同比增速下降8个百分点，商业用房同比增速下降1.7个百分点。
10月当月销售面积8364万平，同比下降10%，环比下降27%；10月当月销售额4514亿元，同比下降11%，环比下降25%，销售均价维持稳定。
调控之下外部融资增速持续缓慢回落，自筹资金依旧是资金的主要来源，占比显著超出08年水平。
房地产开发企业本年资金来源68429亿元，同比增长20.2%，增速回落2.5个百分点。
其中，调控之下外部融资增速回落，自筹资金依旧是资金的主要来源。其中国内贷款累计同比增速1%，增速回落2.7个百分点；个人按揭贷款累计同比下降4.9%，已经持续9个月负增长；利用外资增长32.4%，增速快速回落18个百分点；而定金和预收账款同比增长25.6%，增速回落3.7个百分点；自筹资金增长30.8%，增速下降2.7个百分点，占资金来源41.21%，显著超出08年水平。
后期数据预判：10月投资和销售双降，行业基本面仍将继续探底。投资方面，保障房开工任务基本完成，行业投资增速将持续缓慢下滑，预计全年投资增速26%，预计明年上半年行业投资将产生更大幅度的下滑。
销量方面，由于行业调控基调从紧，流动性依旧没有改善，供需双方观望氛围严重，市场处于深度博弈期，后期销售增速仍将进一步下滑，销售面积全年增速或降至6%-7%。库存方面，去化周期仍将上行。资金面方面，由于外部融资环境并未好转，预计自筹资金比例仍将进一步提升。
（具体内容请见附件）
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