| 来源： |
中金公司研究部 |
发布时间： |
2011年09月28日 14:29 |
作者： |
白宏炜;宁静鞭 |
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撰写时间： |
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投资要点：
伴随着经济发展和向消费型社会转型，我国将进入商业地产快速发展阶段，写字楼和商业将引领商业地产以每年15%~20%的增速前行，幅度明显超过住宅市场，且资金的涌入使得商业地产价格涨幅超过租金涨幅，呈泡沫化倾向，由于波动性大于住宅市场，未来十年商业地产风险与机遇并存，拥有运营能力、核心地段物业和资金实力的公司将胜出，实物投资建议重点关注高端写字楼和大型零售物业；股票投资建议具有良好品牌和优质物业的公司。
理由：
商业地产发展的大周期已经开始：国际经验表明，人均GDP3000-5000美元是商业地产的起步期，8000美元之后进入加速发展期。未来十年，中国人均GDP8000美元以上城市将从28座猛增至177座，商业地产将进入快速增长阶段。
而住宅限购、保险资金入市以及可能的REITs等相关金融创新等加速了商业地产的发展；中国缺优质商业物业：我国商业地产人均0.9平方米占有量略低于亚洲主要发达国家，但价值量明显低于这些国家，一方面因为我国商业物业偏低端，未来更新需求巨大，另一方面预示着核心优质商业地产价值将升幅明显; 发展商业地产，风险与机遇并存：相对住宅市场，商业地产投资回收期长，风险高，专业性明显高于住宅市场，我们认为运营、地段和资金是商业地产发展三大要素；拥有这些资源的公司将面临较好的发展机遇，而同时缺少专业运营能力和资金实力不足的公司也将面临很大的风险，投资商业地产对周期的把握尤其重要;
（具体内容请见附件）
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