| 来源： |
德邦证券研究所 |
发布时间： |
2011年09月27日 14:58 |
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根据我们追踪城市的成交情况，本周一线城市成交环比有所上升，二三线城市成交面积环比小幅下跌。截止到目前为止，9月成交并无火爆情形，上海、广州、深圳三个城市9月成交环比8月成交还出现小幅下滑。本周又有新闻报道绿城信托被查，引发市场对房企的资金悲观预期，SW房地产指数下跌5.62%。但是，我们认为资金链风险主要存在于高杠杆的中小房企，行业龙头公司资金周转尚可，况且，虽然“金九”没有在全国范围内出现，但二三线城市中南京、宁波、青岛、天津、无锡、包头、长沙、大理以及东莞9月成交面积环比8月有所上升，房地产市场并未崩塌。
经历了08年的资金困难期之后，开发商在面对新一轮调控时更加随机应变。根据我们的微观调研，大开发商在今年上半年已经采取降价快消的策略，力求控制库存、保证回款，并取得一定成效。万科今年1-8月销售面积累计733万平方米，同比增加50.4%，销售金额累计846亿元，同比增加47.8%，平均售价11524元/平方米；保利地产1-8月销售面积累计441万平方米，同比增加13.7%，销售金额累计505亿元，同比增加13.5%，平均售价11473元/平方米。今年的房地产市场前8个月已经进入以价换量的通道，销售必定降价，而降价未必换来热销，所以，四季度，部分中小房企集中推盘降价促销，存在一定风险。我们看好前8个月已经锁定全年大部分销售业绩的龙头公司。
近期，国务院会议明确，金融机构可以向特定公租房项目和地方政府融资平台直接放贷。政策信号只是佐证了保障房资金难的问题。在当前货币紧缩的背景下，银行会把仅有的贷款额度首先考虑给资信良好的大国企、央企，然后给出价高的民企。
公租房单套建筑面积以40平方米为主，租金标准由市县政府结合当地实际、按略低于市场租金的原则合理确定，这样一个福利性项目，回报率低、成本回收期极长不可避免，资本的逐利性决定本就处于紧缩时期的银行未必会对公租房项目伸出援手。2009年全国住宅竣工面积5.96亿平方米，其中经济适用房竣工面积占比仅为6%。我们一直关注保障房建设，是因为大量保障房的供应能缓解体量巨大的刚性需求，从而减轻由于需求巨大，放开宏观调控会导致房价报复性上涨的担忧。保障房建设进程是改变政策预期的一个重要变量，而依目前情况看，在明年下半年前，市场仍缺乏大量保障房供给，宏观调控也暂不会放松。
（具体内容请见附件）
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