| 来源： |
中投证券研究所 |
发布时间： |
2011年06月07日 15:34 |
作者： |
李少明 |
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通过对120家沪深上市房地产公司和36家大陆在港上市房地产公司进行研究，发现整体情况业绩突出，经营规模上升，平均资产规模达194.82亿元；营业收入实现持续增长，营业收入超50亿元的沪深上市房地产公司达15家，大陆在港上市房地产公司达21家；市场整合能力提升，2010年中国房地产市场并购案发生近90起；企业区域扩张能力加强，业务布局朝二三四线发展；运营效率提高，财富创造能力EVA显著提高。资金趋紧，资产负债率提高，流动比率下降，短期偿债能力减弱；每股经营现金流均值由正转负；存货均值上升，资本成本上升，资金压力变大。估值明显下降，投资价值显现，平均市盈率下降，平均市值同比均下降2成左右。
本次会议发布了2011中国房地产优秀上市公司名单：包括万科、保利、招地、金地在内的沪深上市房地产公司综合实力TOP10、财富创造能力TOP10和投资价值TOP10，陆家嘴、浦东金桥、苏州高新在内的园区开发上市公司竞争力TOP10，中国海外发展、华润置地、富力地产在内的大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10、财富创造能力TOP10和投资价值TOP10，以及包括万科、中国海外发展、保利地产在内的中国房地产上市公司社会价值典范。
2011年的宏观经济形势，新兴市场增长将高于发达国家，但新兴市场国家通胀更严峻。预计中国经济增长9%趋稳，全年CPI4.5%，下半年通胀走高概率较低；未来利率仍将提高，而且不会再下降。用房地产总资产价值（商业、住宅等全部房地产存量）占GDP的比重来衡量泡沫化的程度，结论为中国有资产泡沫化的风险，但泡沫还没出现。
随着一系列政策的实施，中国房地产市场发生了四大变化：1过度膨胀的住宅需求正在变化，投资性需求受到抑制，恐慌性需求得到缓解，超前性需求趋于理性；2过度宽松的信贷环境正在发生变化，信贷规模逐渐收紧，利率趋于正常化；3过度快速上涨的房价正在变化；4过度低风险的盈利机会正在变化，竞争风险加大，优胜劣汰加速。
融资渠道探讨：各大企业目前除了传统的间接融资银行贷款和发债外，主要尝试信托，但资金成本较高。未来可尝试以房地产项目为基础的资产管理公司的金融产品进行融资，或发行人民币房地产基金、REITS产品等，或在海外及私人债券市场发债，或发行银行中期票据，若银行间债券市场能对房地产企业放开也可尝试。
风险提示：
注意国内外经济增长、居民收入、企业盈利低于预期、政策调控超出预期等的风险。
（具体内容请见附件）
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