| 来源： |
安信证券研究所 |
发布时间： |
2011年06月03日 14:14 |
作者： |
徐胜利 |
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一、融资方面：银行额度仍紧张，房企多渠道融资，接受让利，图谋发展1、银行额度依然紧张。不单是针对房地产行业收紧。据称在按揭贷款业务合作方面，开发商和银行的谈判地位反过来，这是从来没有过的。
2、房地产信托贷款业务发展快。
3、境外融资渠道受关注。如境外发债，香港上市，考虑和境外上市企业合作开发等。个别企业境外发债年息12%，尽管成本较高，但符合企业长期战略发展需要。
4、开发商普遍重视资金安全，积极谋求发展。去年末、今年初提前拟定应对策略和资金计划，今年加大销售力度、拓展融资渠道、土地投资适度谨慎等，销售和融资计划执行基本达到预期。对比之下，有融资者有发展能力，没有融资者难以快速扩张规模。
二、销售方面：促销能见到明显效果，去化放慢，但尚好，与08年不同1、销售速度放慢，但不少楼盘去化率能够到达7成，酒店式公寓能达到8成。
2、有少数楼盘降价销售，如5-10%的折扣，并送精装修。促销对客户有吸引力，有明显效果，这一点和08年不同。
3、企业重视捕捉合适的推盘时间窗口。有的先降价促销一段时间，然后价格再回升一点。
4、限购城市和非限购城市的项目去化速度接近。
三、保障房建设：利润少，没有优惠政策可享，企业还是努力做大规模1、经济适用房项目基本不赚钱。限价房能有8%毛利，但毛利率也在下降，因为房价定死，地价上涨。代建项目利润薄而稳，0.8%管理费。
2、开发商做保障房，在贷款、税收方面没有享受特殊政策，银行贷款利率上浮。
资金使用有一定灵活性。使用时间不长，也要四证齐全，贷款后很快就能销售了，要撤销抵押，所以用不了几个月就会还掉。保障房贷款占比不大。
3、保障房项目还可以发中票、短融等。
4、代建的公租房，政府公租房公司作为融资主体融资，请开发商代建。基本上准备5年后可以出售，以便还本。
对参会所得信息的综合感受是，开发商正在压力中奋力前行，尽管销售压力、融资压力都很大，但通过种种努力，将销售状况、资金状况等保持在可接受的范围之内，并继续图谋中期的增长和长期的发展。
维持同步大市-A评级。推荐保利地产、荣盛发展、华业地产。
风险提示：流动性紧缩超预期。
（具体内容请见附件）
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