| 来源： |
东莞证券研究所 |
发布时间： |
2011年06月03日 14:25 |
作者： |
黄凡 |
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近五成城市成交面积环比下降，平均降幅达25%
2011年4月底，主要城市市场供应普遍增加。重庆商品房可售量增加超过85万平方米，上海商品住宅可售量增加73万平方米，广州商品住宅可售量和杭州商品房可售量亦增加超过30万平方米。据房地产指数研究院监测的30个城市中，近五成城市成交面积环比下降，4城市跌幅接近或超过30%。
政策调控成为常态未来调控将成为常态，保障房和房产税将是未来调控的主要方向此次调控是长期性制度性安排，它标志着我国经济调结构的开始，未来对地产的调控将会是一个常态。但是目前过于严厉的政策，只可能是一个为了抑制疯狂房价上涨的一个临时政策，随着房价下跌，政策会逐步松动合理释放部分改善性需求并辅以更为长期的政策进行对冲，即保障房和房产税。
房价有下调的压力：在政策的累计效应下，房价调整压力加大，但是人民币升值和通胀仍压力也决定了房地产价格大幅下跌的可能较小。
房价大趋势最终由城市化，经济增长，居民收入决定
保障房投资、保有税等税收制度能够改变房价涨跌的速度、幅度和时间，但不能改变趋势。
投资策略：股价已反映悲观预期，长期投资价值显现
地产股在严厉的调控中走势已经萎靡了近两年，一线地产公司经过此轮调整，2011年PE只有10倍不到，NAV基本折价20%。目前的股价基本上已经反映了悲观的预期，往下调整又将带来估值修复机会。但是这些政策累计效应肯定会逐步影响到未来地产的成交量和价格，也将制约地产股上涨空间，总结为一句话，地产股的机会是跌出来的，随着房价逐步松动，地产股风险正在逐步释放，长期投资价值开始逐步显现，建议长期投资者可以适度介入。
个股建议继续关注万科、金地、华业地产、首开股份、宁波富达。
（具体内容请见附件）
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