| 来源： |
海通证券研究所 |
发布时间： |
2011年04月20日 15:37 |
作者： |
涂力磊 |
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撰写时间： |
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房地产1季度投资同比增长34%。1季度全国房地产累计开发投资达8846亿元，同比增长34.1%。相比2010年同期同比增长35.1%而言，2011年增幅略有下降。1-3月商品住宅投资6253亿元，同比增长37.4%，占房地产开发投资的比重为70.7%。住宅投资占比继续保持稳定。
二、三线城市支撑国内地产市场：1-3月，全国商品房销售面积1.76亿平方米，比去年同期增长14.9%。其中3月当月的销售面积同比增长了15.77%。在一季度全国商品房成交量在上升的同时，一线城市在下滑明显，主要是二线及以下城市支撑了全国成交量的上升。土地交易市场上亦存在着三四线城市受调控影响较小的情况。
评级从“中性”提高到“增持”（海通行业最高评级）的逻辑：
估值依旧较低：在1季度销售超预期为行业全年运行做出良好开局。行业未来业绩的锁定性得到进一步提升。
通胀有争议，但存在逻辑：如果认同3季度末CPI回落，2季度应该加大地产配置；如果认为全年通胀未必下滑，高通胀可能是持续现象。那么大盘地产股有可能因此具备相对收益。因为持续高通胀下整体市场面临系统性风险，而截止4月17日房地产板块A股市场中市值排名第10。板块低估值、高增长预期使得行业下降幅度有限。而事实上，加息对地产板块杀伤力在减弱。
2季度行业可能出现良性循环：按照历史规律1季度调控后，2季度可能属于全年业绩最差预期形成阶段。在最差预期进入板块是相对安全的选择。但是由于受到去年基数数据影响（去年5月、7月和8月属于全年最低点），2011年5、7、8月有望出现同比增长，环比震荡的趋势（对应数据公布日在6月、8月和9月）。此外受到调控影响，开发商上半年普遍推盘高峰集中在5月以后，市场成交量有望因为推盘数量增加而提升。此外目前“一房一价”形势下，高价楼盘入市存在困难。后期受监管部门颁发预售证影响，可能会有更多低价楼盘入市从而拉低房价。因此，不排除2季度出现房价下跌、成交上涨的良性循环。
个股选择：择股方面应该侧重三条主线：1）产品符合调控政策、2010和2011年开工量保持高速增长的地产龙头企业。从上市地产公司1季度销售情况可以看到，产品立足普通中小户型和具备2、3线城市战略纵深的地产企业在调控中依旧具备优秀的增长潜力。在政策调控趋向于长期化的形势下，只有能迅速适应政策方向的企业才能得到更大程度发展。主要推荐万科A、保利地产、首开股份、荣盛发展和保障房建设企业。2）受调控影响较小、未来具备成长空间的商业地产，推荐金融街和世茂股份3）盈利模式在A股地产企业中具备独特优势的京投银泰。
风险提示：一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。
（具体内容请见附件）
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