| 来源： |
华泰联合证券研究所 |
发布时间： |
2011年04月15日 13:39 |
作者： |
鱼晋华 |
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调研结论：
大兴地区作为距离北京城区最近的新城，投资型需求占比较大，限购下合理定价的楼盘仍可以取得良好的去化，但高价楼盘则面临较大的销售压力，随着4-5份大规模推盘上升，区域可能会面临价格调整的压力。
金地仰山项
1、2011年新增推盘价格高于预期，去化受影响
项目总体推盘情况：金地仰山项目位于北京市大兴区，距离地铁高米店南站约1000米，项目总建面27.5万平方米。2011年3月推盘1、2、4、5栋低层花园洋房，总推盘套数为245套，均价22000元/平方米，总面积3万平方米，户均面积128平米，最小户型面积96平米。4月份公司将加推高层板楼产品，共三栋，目测已建设至20层以上。同时，7、8、9栋以现房形式销售，均价30000元/平方米。
价格高于市场预期，影响整体去化：作为大兴区曾经的明星楼盘，10年8月曾出现过开盘当日去化80%的记录，但3月17日开盘后，截止4月1日项目仅去化23%，签约30%左右，一方面是由于北京的限购政策排除掉部分潜在购房者，但对比同区域楼盘，项目的定价超出市场预期是造成去化率低下的最主要原因。与项目一路之隔的首邑溪谷项目，均价仅18000元/平方米，高米店地铁口的精装大户型楼盘绿地中央广场，均价22000元/平方米。
限购影响显著：项目地处距离北京城区较远的大兴区域，地铁仅通车一条线路，因此区域内投资性需求较高，受限购政策影响较大，同时由于项目价格不具备竞争优势，限购后来访量下降接近50%。成交集中在周六日，工作日来访人数较少，3月份周末日均成交套数为8-10套，为2010年11-12月周末日均成交套数的1/3。
2、销售压力渐增，判断价格面临压力
新增推盘带来去化压力：项目目前现房和期房在售共7栋，共500套房屋左右，截止4月1日，整体去化仅40%，4月份项目还将推3栋高层板楼产品，预计总套数在1000套左右，将带来较大的去化压力。同时，4月份大兴区域也将进入推盘高峰，对项目去化带来更大考验。
判断价格将有所松动：判断高层板楼项目由于产品质量低于低层洋房，开发商会进行价格调整以适应市场来保证去化率。
（具体内容请见附件）
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