| 来源： |
中投证券研究所 |
发布时间： |
2011年04月14日 15:31 |
作者： |
李少明 |
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投资要点：
3月：成交建面：96个城市环比增25%,同比降36%，是10年成交建面的7%；二线城市环比增幅最大76%，一线城市同比降幅最小24%。楼面地价：96个城市环比持平，同比跌3%；一线城市环比跌49%，同比跌71%，二线城市环比跌14%，同比涨13%，三四线城市环比涨17%，同比跌3%。溢价率：96个城市溢价率6%，环比降8个点，同比降28个点，创10年以来新低；一线城市溢价率9%，环比降48个点，同比降91个点；二线城市溢价率5%，环比降3个点，同比下17个点；三四线城市溢价率10%，环比升1个点，同比降10个点。广州、大连、哈尔滨、包头、郑州、南京、厦门、长沙、南昌、昆明、贵阳住宅地块均以底价成交。
1-3月：成交建面：96个城市同比降13%,三四线城市降幅小；土地出让金：96个城市同比降19%,三、四线城市同比增6%；楼面地价：96个城市较10年底跌28%,一线城市跌47%，二线城市跌15%，三四线城市跌46%；1-3月溢价率：96个城市较10年底下降23个百分点,一线城市降幅大。
调控积极因素出现，3月成交量环比回升同比降幅扩大，地价环比持平，溢价率创新低，不同城市出现分化，二三四线城市成交较活跃。一二线城市地价、溢价率下降，三四线城市地价、溢价率小幅回升，二线城市拿地更被青睐。天津、太原、沈阳、大连、长春、南京、宁波、青岛、南昌、武汉、南宁等城市的土地吸引力更大。
前期在通胀率回落日本地震等可能带来中国经济下滑的背景下，我们提出中国紧缩政策可能放缓，房地产板块在低估值背景下可能出现30%的反弹。近期大多数个股反弹幅度已超过30%了。我们担心中国通胀幅度和时间可能超市场预期，紧缩性政策可能加码制约板块持续走好。若板块要有持续好表现，需如下三个条件配合：1、房价明显下跌；2、房地产投资增速明显下降；3、地价及其溢价率持续下降（2、3月份已现）。出现上述三条件调控政策才有放松的可能，估值提升才更好的基础。
板块的短期调整不影响我们中长期看好的积极参与保障房建设快速销售开发的一线地产招地、保利、万科、首开等，二线地产北京城建、亿城、世茂、滨江、环球和南京高科等等公司。
风险提示：注意货币政策持续收紧、政策调控加强、调控时间超预期等带来的风险。
（具体内容请见附件）
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