| 来源： |
东方证券研究所 |
发布时间： |
2011年03月09日 14:32 |
作者： |
杨国华 |
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销售市场——整体量缩，库存下降
限购城市新房成交量明显下降，未限购城市新房成交量持续小幅上升，但由于多数城市在限购之列，本周新房整体成交量环比下降17%，但与2010年同期相比仍增长16%。本周，我们跟踪的14个城市中除深圳、重庆、东莞3个城市未出台新限购令外，其他11个城市均已出台。截至目前，全国已有约28个城市出台限购政策。二手房方面：主要受北京二手房成交量的大幅回升影响（上周成交量太低，本周成交量恢复正常，导致北京成交量环比增幅287%，），我们跟踪的5个城市二手房成交量整体环比增长42%。
8个城市新房整体库存基本持平，库存去化周期小幅下降。本周8个城市新房库存环比增加0.1%，可见，在各地纷纷出台限购令的政策不稳定期，开发商推盘意愿还不强。由于成交量从春节的低谷逐渐回升，库存的去化周期也从76周的高位回落至31周，库存压力大幅减弱。
部分城市商品房（住宅）成交均价出现明显回落。杭州商品房成交均价从约2万元/平米连续回落至15400元/平米。天津住房均价从约1万/平米的高位连续回落至约8400元/平米。
土地市场——20个城市推出量和成交量均现低潮
本周，20个主要城市住宅整体推地量大降79%，成交小幅增长9%。一线城市住宅用地交易冷清，二线城市活跃，但溢价率均较低，南昌、徐州、唐山等地块底价成交，温州1月26日至今出让11宗土地，结果全部流标。
2月全国120个城市住宅用地推出和成交量连续2个月大幅回落，成交溢价率18%，回落至2010年6-7月时的低溢价水平。
地产股投资策略
土地市场出现低溢价、底价成交、流拍，说明开发商对销售市场开始趋于谨慎；地产信托成本已达15%以上、委托贷款利率触及20%以上、开发贷利率上浮甚至高达50%，说明部分开发商资金状况已非常紧张。降价促销也许是未来开发商不得不选择的策略之一。由于长期房价仍将上涨的预期并没有发生根本改变，而房价控制目标彰显地方政府不愿房价下跌的意图，适当的降价则将往往能促成需求入市。预计随政策稳定和消化，4-5月新楼盘的增多，楼市有望出现价跌量涨的有利格局。
目前主流地产股11年PE约10倍，处于历史估值底部，下跌空间不大，随楼市格局转好，估值修复空间巨大，目前仍是较好介入时机，建议买入龙头股万科、保利、金地；区域股首开、苏宁环球、中南建设、华业地产等。
（具体内容请见附件）
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