| 来源： |
科德投资 |
发布时间： |
2011年03月02日 10:22 |
作者： |
苏海彦 |
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从去年开始，国N条陆续出台就引发了国内对地产行业的调控潮，其中最重要的一条就在于严格控制地产企业通过资本市场融资。回望这一年来，国内无论是股市还是债市，地产企业融资的身影都显著减少。
然而最近我们发现，地产企业在墙内开花行不通的基础上，有把花香向墙外蔓延的趋势。从近期统计的融资数据来看，瑞安房地产发行35亿元以美元结算的人民币债券，利率7.625%；恒大地产宣布将分别发行55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%，公司去年的总融资额达到13亿美元。此外，佳兆业集团宣布发行以美元结算的优先有抵押担保债券，价值20亿元人民币，年利率为8.5%。中骏置业，华南城以及合生创展集团的筹资规模分别为20亿元人民币、2.5亿美元以及3亿美元。2月7日，碧桂园宣布将发行9亿美元优先票据，票息11.125%。不久之前，首创置业发布公告称，将在香港发行11.5亿元人民币2014年到期债券。
对于这组数据，我们不吝用担忧两个字来形容！粗略地计算一下（35+55.5+37+2.5+3+9）*6.5+20+20+11.5=974.5，仅仅是目前已经公布出来的这些融资数据显示，今年地产企业向外围市场的融资额已经接近千亿人民币。此时可能有人开始感叹这是好事，至少A股避免了一场融资潮。可是这真的是一件好事吗？
我们先从融资的背景来看，先把楼盖起来再通过销售回笼资金的这种方式在国内还是占了主导。也就是说现在的融资额是用来盖未来的楼，那么在地产调控之下未来的楼能否回到像2009年那样的销售高峰还很难说，未来还债的能力就具有一定的不可预测性了。
其次我们也看到，国内高房价的根源之一就是地价高涨，而造成高地价的重要原因之一就是地产商之间抬轿。收紧地产商的资金链虽不能说会完全起到降低地价的作用，但也是一种重要方式之一。绕道境外的融资无疑是降低了收紧地产商资金链的作用，如果这样的趋势发展下去，那么管理层目前的工作顶多是“杨白劳”。
第三，地产商向外融资的趋势如果形成，对于控制通胀也必然是不利的。从资金的流向性来说，地产商向外融资主导的是资金从国外流向国内，这变向的造成了货币的输入。从当前的数量来看或许还比较微小，但是一旦趋势形成，水龙头是否能顺利关上就是问题了。
最重要的一个问题就是这样的对外融资潮是否会妨碍国内对于资产价格的控制？众所周知，国内资产价格一直是国际资本窥视已久的一个香饽饽，无论是做空还是做多，一旦资产价格波动幅度过大，对于中国经济的影响将是非常致命的。在当前通胀形势依然严峻的基础上，允许房地产企业对外融资，是否会成为外资重新舞动中国资产价格的突破口呢？
由此可见，面对地产企业向外融资这个问题，无论是管理层还是地产公司本身，都还要三思而后行。
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