| 来源： |
华创证券研究所 |
发布时间： |
2010年07月21日 14:14 |
作者： |
巴曙松;杨现领 |
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撰写时间： |
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独到见解：
行业评级行业评级：中性评级变动：维持以成交批售比接近于1为临界点，当前需求开始超过潜在供给，供求关系将发生变化，消费需求主导的下一阶段行业上升趋势或将开启，因此相应的投资选择可参照该指标。对比来看，上一轮成交批售比低点出现在08年9月前后，并持续徘徊3个月，而本轮的阶段性拐点或将出现。
调控政策进入效果观察期，中央和地方在考虑出台更严厉政策时将变得更为谨慎，但也不应期望本轮调控会在短期内放松，政府将继续扭转过于浓厚的商品房投资需求，使之回归居住属性。随着这种转换的逐步实现，房地产行业下一阶段的发展空间将由“量”而非“价”驱动。
主要观点：
真正问题在于商品房的投资需求居于主导：房价反映的是商品房作为一种资产的价格，过于浓厚的投资需求容易使房价在短期内出现异常上涨。同时，也给经济结构带来扭曲：土地囤积及房屋空置、资产保有和财富分配的两极分化、成为经济结构调整的障碍。从这个角度观察，本轮调控正在试图推动房地产从投资品特性主导，逐步恢复到消费品主导。
回归消费品特性的转换是否已启动？随着本轮调控的继续推进，实现这种转换的基础条件已初步显现：效果观察期内，政策侧重点和实施力度有可能会根据实体经济的需要而进行动态调整，但方向难以改变，也不太可能放松。开发商从房价高涨时的主动补库存进入房价停滞时的被动去库存，表现为成交批售比的下降与库存消化周期的延长。资金链从政策启动期的较为充足转向政策观察期时的日趋紧张，灵活定价，回笼资金的压力不断显现。
信贷依然是观察下一阶段调控效果较为关键的政策变量：相对于2009年的5：3：1：1和历史平均水平的4：3：2：1，10年3季度的信贷投放增速可能是阶段性低点，而四季度信贷投放增长的环比则会有相对的上升。2009年的开发商贷款呈现“前低后高”格局，即40%开发商贷款集中在第四季度，前面三个季度基本是均匀投放。10年恰恰相反，全年有可能呈现“前高后低”格局，后两个季度的贷款投额度和节奏仍需进一步观察。此外，下一阶段效果逐步显现的监测指标是：成交批售比和土地成交/推出比止跌上升、库存消化速度加快、信贷与销售额相关性由强变弱。
转换完成后的大致图景：行业发展空间上，下一阶段的收入与利润增长将由“量”而非“价”驱动，而“量”的增长空间既来源于商品房，也包括保障性住房。政策走向上，为避免投资需求再次“卷土重来，居于主导”，未来政策演变有可能呈现“有选择地退出、有选择地保留”的双条线索。
（具体内容请见附件）
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